In questa pagina è possibile trovare un fac simile compensazione deposito cauzionale da scaricare e compilare.
Indice
Compensazione Deposito Cauzionale
La compensazione tra deposito cauzionale e crediti debiti che sorgono nel rapporto di locazione sorge all’incrocio di tre regole: la funzione di garanzia delineata dall’art. 11 della legge 392/1978, la disciplina codicistica della compensazione (artt. 1241 ss. c.c.) e la giurisprudenza più recente, che ne traccia confini e limiti. Il deposito è un pegno irregolare, la somma passa in proprietà del locatore e solo al rilascio dell’immobile l’inquilino acquista un credito di restituzione, comprensivo degli interessi legali dovuti ogni anno. Finché la locazione è in corso, quindi, il conduttore non dispone di un credito “esigibile, certo e liquido” e la compensazione non può operare, salvo diverso accordo contrattuale.
La Corte di cassazione ha più volte bocciato la consuetudine di non versare gli ultimi canoni confidando nel deposito: l’obbligo di restituzione del locatore sorge soltanto dopo il rilascio e non può essere anticipato dall’inquilino con un’autonoma imputazione della cauzione ai canoni dovuti.
Nelle locazioni a uso diverso dall’abitativo la Suprema Corte ha riconosciuto la validità della clausola con cui il conduttore rinuncia in anticipo a eccepire la compensazione; la pattuizione non contrasta con norme imperative perché le parti si trovano su un piano di parità e serve a preservare la funzione di garanzia del deposito.
Se, alla fine del contratto, emergono danni all’immobile o canoni rimasti impagati, il locatore può trattenere la somma, ma solo a due condizioni: (a) il credito verso l’inquilino sia liquido o venga liquidato in sede giudiziale; (b) egli proponga tempestivamente domanda di attribuzione delle somme in compensazione. In mancanza di un accordo o di un’azione giudiziale, il conduttore può ottenere la restituzione con decreto ingiuntivo.
Quando una delle due obbligazioni non è ancora liquida (ad esempio la stima dei danni), il giudice può comunque dichiarare la compensazione fino alla concorrenza della parte riconosciuta dovuta, consentendo di imputare, in tutto o in parte, il deposito al risarcimento o ai canoni. L’ordinanza Cass. 5 gennaio 2023 n. 194 chiarisce che la domanda di attribuzione formulata in giudizio paralizza la pretesa di immediata restituzione dell’inquilino.
Gli interessi maturano anno per anno, ma possono essere corrisposti cumulativamente alla fine del rapporto. Se il deposito viene imputato a canoni scaduti, la somma rientra nel reddito imponibile del locatore nel periodo d’imposta in cui avviene la compensazione; se invece copre danni, confluirà nel relativo risarcimento civilistico e fiscale.
La compensazione del deposito cauzionale, dunque, non è un automatismo ma una procedura regolata da presupposti di esigibilità, liquidità e, quando manca l’accordo, da un intervento del giudice. Conoscere il perimetro normativo e gli orientamenti giurisprudenziali permette di gestire la cauzione senza esporre le parti a contestazioni o a inutili ritardi nei pagamenti.
Esempio di Compensazione Deposito Cauzionale
Di seguito è possibile trovare un esempio di compensazione deposito cauzionale.
DATI DELLE PARTI
Locatore
Nome / Ragione sociale __________________________________________
Codice fiscale / Partita IVA _____________________________________
Nato/a / con sede in ____________________________________________
Indirizzo (cap, città, prov.) ____________________________________
Conduttore
Nome / Ragione sociale __________________________________________
Codice fiscale / Partita IVA _____________________________________
Nato/a / con sede in ____________________________________________
Indirizzo (cap, città, prov.) ____________________________________
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI RIFERIMENTO
Contratto sottoscritto in data _______ per l’immobile sito in ________________________________________, identificato al Catasto di ________, foglio , particella , sub ; durata originaria dal ______ al ______ (eventuali proroghe: ______________________________________________).
DEPOSITO CAUZIONALE
Importo versato all’atto della stipula: € __________________, a titolo di deposito cauzionale ex art. 11 l. 392/1978.
Interessi legali maturati fino alla data odierna (calcolati al tasso vigente anno per anno): € __________________.
Totale disponibile per compensazione o restituzione: € __________________.
SITUAZIONE CREDITI/DEBITI ALLA DATA DI RILASCIO
| Descrizione | Importo (€) |
|---|---|
| Canoni di locazione insoluti (mese/anno: __________) | __________ |
| Oneri accessori / spese condominiali | __________ |
| Danni accertati all’immobile (verbale consegna allegato) | __________ |
| Altri importi dovuti dal Conduttore ____________________ | __________ |
| Somma complessiva a carico del Conduttore | € __________ |
(Se non risultano pendenze, indicare “zero” in ciascuna voce.)
ACCORDO DI COMPENSAZIONE
Le Parti convengono quanto segue:
Compensazione totale
L’importo di € __________________ dovuto dal Conduttore viene compensato, ai sensi degli artt. 1241 e seguenti c.c., con il deposito cauzionale e relativi interessi, pari a € __________________.
-Se il deposito eccede la somma da compensare, il Locatore restituisce al Conduttore la differenza di € ______________ entro e non oltre il ____________ mediante ____________________________________.
-Se il deposito è insufficiente, il Conduttore versa al Locatore il residuo di € ______________ entro il ________ con le seguenti modalità ______________________________________________.
Assenza di debiti
(Barrare se applicabile) ☐ Non sussistono importi a debito del Conduttore; il Locatore restituisce integralmente deposito e interessi, pari a € ________________, entro il _________.
Quietanza
Con l’esecuzione di quanto sopra, ogni reciproca obbligazione pecuniaria derivante dal contratto di locazione si intende definitivamente estinta, fatti salvi eventuali diritti sorti ma non ancora conosciuti alla data odierna.
CLAUSOLE FINALI
Per tutto quanto non espressamente previsto, si applicano gli articoli 1241-1252 c.c. e l’art. 11 l. 392/1978.
Il presente accordo sarà registrato in caso d’uso ai sensi dell’art. 3 Tariffa Parte II, DPR 131/1986.
Foro competente esclusivo: ________________________________.
Luogo _____________, Data _______________
Firma del Locatore
Firma del Conduttore
Modello Compensazione Deposito Cauzionale Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello compensazione deposito cauzionale da scaricare. Il modulo compensazione deposito cauzionale compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile compensazione deposito cauzionale può essere convertito in PDF o stampato.
