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Indice
Contestazione Lavori Non Eseguiti A Regola D’arte
Quando un’opera commissionata a un’impresa o a un artigiano presenta difetti, finiture approssimative o materiali diversi da quelli pattuiti, il committente ha diritto di pretendere la rimessione in pristino o la riduzione del prezzo. Nella disciplina italiana la qualità dell’esecuzione è presidiata dagli articoli 1655-1677 del codice civile, che regolano il contratto d’appalto. L’appaltatore è tenuto a realizzare l’opera secondo le regole dell’arte e a consegnarla conforme al progetto, alle norme tecniche e ai capitolati: l’obbligazione ha natura di risultato, non di semplice diligenza, quindi la difformità costituisce inadempimento oggettivo, prescindendo dalla colpa.
Per fare valere la garanzia il committente deve attivarsi tempestivamente. Se i vizi si manifestano subito dopo la consegna, piastrelle scheggiate, intonaci screpolati, infiltrazioni, l’articolo 1667 impone di denunciarli all’appaltatore entro sessanta giorni dalla scoperta e comunque non oltre due anni dall’ultimazione; la denuncia dev’essere scritta, preferibilmente tramite raccomandata o PEC, descrivendo i difetti e invitando l’impresa a riprendere i lavori o a concordare uno sconto. In caso di vizi gravi che mettono in pericolo la stabilità o l’abitabilità dell’opera (cedimenti di travi, impianti non a norma, umidità strutturale) si applica l’articolo 1669: il termine di garanzia sale a dieci anni dalla consegna, con denuncia da effettuare entro un anno dalla scoperta del difetto; questa tutela “decennale” copre sia edifici sia parti essenziali di ristrutturazioni importanti.
La contestazione deve essere circostanziata e supportata da prove. È consigliabile redigere un verbale di sopralluogo firmato da entrambe le parti o, se il confronto è già divenuto difficile, incaricare un tecnico abilitato che fotografi le difformità, misuri gli scostamenti e rediga una perizia giurata. In sede giudiziaria la relazione dell’esperto diventerà la griglia di riferimento per il consulente tecnico d’ufficio (CTU). Il committente può, nelle more, sospendere il pagamento delle rate residue se esiste un serio pericolo di inadempimento definitivo dell’appaltatore; il rifiuto di pagare deve però essere proporzionato al difetto riscontrato, altrimenti si espone a eccezione di inadempimento.
Ricevuta la denuncia, l’appaltatore può scegliere di riconoscere il vizio e riparare l’opera a sue spese oppure contestare la fondatezza dell’addebito. Se le parti non raggiungono un accordo, la legge impone un passaggio obbligatorio di mediazione civile per le cause in materia di diritti reali e contratti d’appalto: senza il tentativo di conciliazione, l’atto di citazione sarebbe improcedibile. In mancanza di soluzione amichevole, il giudice, su domanda del committente, potrà ordinare l’eliminazione dei difetti, disporre la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, dichiarare la risoluzione del contratto con condanna dell’impresa alla restituzione di quanto incassato più il risarcimento del danno.
Un profilo ricorrente riguarda l’assicurazione decennale postuma: per i lavori edili di nuova costruzione, il costruttore, ai sensi del D.Lgs 122/2005, deve consegnare al rogito la polizza che copre i gravi difetti ex art. 1669; se omette di farlo, la garanzia legale resta ma il committente può rivalersi sul costruttore per l’inadempimento dell’obbligo assicurativo. Nel caso di piccoli appalti domestici (es. rifacimento bagno) non esiste analogo obbligo, ma il privato può pretendere in contratto una polizza RCT-opere per coprire danni verso terzi. La contestazione a regola d’arte non si esaurisce nell’ambito civile: quando i difetti derivano da violazioni delle norme sui materiali o sulla sicurezza (impianti elettrici senza dichiarazione di conformità, uso di calcestruzzo non certificato), il committente può segnalare i fatti all’ASL o alla Procura perché ravvisa reati di abuso edilizio o frode nell’esercizio dell’impresa. L’azione penale, distinta da quella risarcitoria, aumenta la pressione sull’appaltatore e può spingere a un rapido accordo transattivo.
Esempio di Contestazione Lavori Non Eseguiti A Regola D’arte
Modello 1 – Contestazione generica post-consegna (art. 1667 c.c.)
Oggetto: contestazione lavori non eseguiti a regola d’arte – contratto del ________
Con riferimento all’appalto sottoscritto il ________ per l’esecuzione di __________________________, consegnato in data ____, vi segnalo i seguenti difetti/difformità riscontrati:
Detti vizi sono stati accertati in data ________ e la presente vale quale denuncia ai sensi dell’art. 1667 c.c., inviata entro 60 giorni dalla scoperta.
Vi diffido pertanto a ripristinare l’opera a regola d’arte entro 15 giorni dal ricevimento, concordando con lo scrivente giorno e ora d’intervento, con oneri totalmente a vostro carico; in difetto mi riservo di affidare i lavori a terzi rivalendomi sui costi, nonché di agire per la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni.
In attesa di immediato riscontro, distinti saluti.
[Firma del committente]
Modello 2 – Contestazione vizi gravi (art. 1669 c.c.) e diffida
Oggetto: vizi strutturali facciata – denuncia ex art. 1669 c.c. e invito a intervento immediato
In seguito a perizia tecnica del ________ (all. A) sono emerse fessurazioni passanti e distacchi d’intonaco sulla facciata Nord dell’edificio di via __________ n. , opere da voi ultimate il ______. I fenomeni compromettono la stabilità e la sicurezza dei condomini, rientrando tra i “gravi difetti” previsti dall’art. 1669 c.c.
La presente costituisce denuncia formale entro l’anno dalla scoperta e diffida a:
depositare un piano di ripristino entro 10 giorni;
iniziare i lavori non oltre il ________, con ultimazione entro il ________.
In mancanza di puntuale riscontro, l’assemblea autorizzerà azione giudiziale con richiesta di risarcimento integrale dei danni e rifacimento a vostre spese.
Cordiali saluti.
[L’Amministratore]
Modello 3 – Contestazione con richiesta riduzione prezzo
Oggetto: lavori di posa pavimentazione – richiesta riduzione corrispettivo
A seguito del sopralluogo congiunto del ______________ si conferma che la posa delle piastrelle nel locale cucina presenta fuori squadro fino a ___ mm e fughe disomogenee (foto allegate). Tali difetti, già denunciati con PEC del _____________, non sono stati eliminati.
Considerato il ripristino ormai antieconomico, propongo la riduzione del prezzo di € __________, pari al __ % del corrispettivo pattuito, da detrarre dal saldo ancora dovuto. In assenza di accettazione entro 5 giorni affiderò perizia estimativa a tecnico di parte e agirò in giudizio ai sensi degli artt. 1667-1668 c.c.
Distinti saluti.
[Firma]
Modello 4 – Seconda diffida e messa in mora
Oggetto: mancata eliminazione difetti – costituzione in mora (art. 1219 c.c.)
Facendo seguito alla mia lettera raccomandata del________, rimasta priva di esito, ribadisco la presenza delle infiltrazioni dal balcone sovrastante, lavori da voi consegnati il ________, con danni documentati a intonaci e controsoffitti (all. foto).
Con la presente vi pongo in mora definitiva: dovrete iniziare le opere di riparazione entro 7 giorni. Trascorso inutilmente il termine, promuoverò azione di risoluzione del contratto e richiesta di risarcimento davanti al Tribunale competente, previa mediazione obbligatoria, con aggravio di interessi e spese a vostro carico.
Si invita altresì la vostra Compagnia assicurativa, in copia, a prendere atto della vertenza.
Distinti saluti.
[Firma]
Fac Simile Lettera Contestazione Lavori Non Eseguiti A Regola D’arte Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contestazione lavori non eseguiti a regola d’arte da scaricare. Il modulo contestazione lavori non eseguiti a regola d’arte compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contestazione lavori non eseguiti a regola d’arte può essere convertito in PDF o stampato.
