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Indice
Contestazione Verbale Di Assemblea Condominiale
Contestare un verbale di assemblea condominiale in realtà significa impugnare la deliberazione che quel verbale documenta, oppure, se il problema è solo redazionale, chiedere la rettifica del verbale stesso senza rimettere in discussione la decisione. Il diritto positivo distingue nettamente i due piani. La deliberazione è l’atto collettivo vincolante con cui l’assemblea decide, ed è l’oggetto tipico dell’impugnazione; il verbale è lo strumento di prova che descrive come l’assemblea si è svolta, chi era presente, quali quorum sono stati raggiunti e quale decisione è stata presa. Quando si vuole rimuovere l’efficacia di una decisione viziata si percorre l’impugnazione ex articolo 1137 del codice civile; quando si riscontra un errore di verbalizzazione che non incide sul contenuto della delibera, si può ottenere un’integrazione o correzione del verbale, anche tramite una successiva assemblea o con un accertamento giudiziale limitato all’esattezza del documento.
Il perno della tutela è l’articolo 1137. La norma consente ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti di impugnare le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio entro trenta giorni; il termine decorre, per chi ha votato contro o si è astenuto, dal giorno dell’assemblea e, per chi era assente, dalla comunicazione del verbale. L’impugnazione si propone davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, con atto di citazione, ma prima occorre attivare la mediazione civile obbligatoria, perché le controversie in materia condominiale rientrano tra quelle soggette alla condizione di procedibilità del tentativo di mediazione. Se la domanda di mediazione è presentata entro i trenta giorni, il termine è salvaguardato e la citazione potrà essere notificata dopo l’esito del procedimento. In presenza di ragioni di urgenza il giudice può sospendere l’efficacia della deliberazione impugnata; sul piano pratico la sospensione si chiede nel ricorso cautelare che accompagna l’azione, motivando il pregiudizio grave e irreparabile che deriverebbe dall’esecuzione della delibera fino alla decisione di merito.
I motivi di impugnazione possono riguardare vizi di convocazione, difetti di quorum costitutivi o deliberativi, ordine del giorno inidoneo a preannunciare l’oggetto, violazioni della legge o del regolamento, ripartizioni di spesa decise senza i presupposti legali, innovazioni approvate con maggioranze non sufficienti o decisioni che incidono su diritti individuali sulle proprietà esclusive. La giurisprudenza distingue tra nullità e annullabilità: le delibere che hanno un oggetto impossibile o illecito, che incidono su diritti individuali dei singoli condomini o che manchino degli elementi essenziali sono radicalmente nulle e possono essere fatte valere senza il limite dei trenta giorni; le delibere viziate in rito o in maggioranza, o contrarie a norme che tutelano interessi collettivi del condominio, sono annullabili e vanno impugnate nel termine perentorio. Entro questa linea di confine rientrano, a titolo di esempio, l’omessa convocazione di un condomino, l’ordine del giorno lacunoso, la costituzione dell’assemblea con partecipazioni e millesimi inferiori al minimo di legge o l’approvazione di spese con criteri non consentiti; viceversa sono nullità le delibere che pretendano di alterare i diritti di proprietà esclusiva, di mutare i criteri legali di ripartizione senza l’unanimità quando la legge la richiede o di approvare innovazioni vietate.
Sul versante probatorio il verbale è centrale, ma non è insindacabile. Deve riportare data e luogo dell’assemblea, nominativi e millesimi dei presenti e dei rappresentati, nomina del presidente e del segretario, l’ordine del giorno, le maggioranze raggiunte e il testo delle deliberazioni; deve essere sottoscritto da presidente e segretario e conservato dall’amministratore nel registro dei verbali. Un vizio puramente materiale del verbale – un errore di trascrizione sul numero dei presenti, una svista nel riportare il testo della delibera, una omissione di dettaglio – non determina automaticamente invalidità della deliberazione, che resta valutata per la sua sostanza; in questi casi l’interesse è alla correzione. Se invece il verbale fotografa un vizio sostanziale, è il documento che consente di dimostrarlo in giudizio, insieme a deleghe, avvisi di convocazione e ogni altro elemento utile. Il condomino ha diritto di visionare ed estrarre copia del verbale; l’amministratore è tenuto a comunicare il verbale ai condomini assenti perché da quella comunicazione decorre il termine per impugnare.
La mediazione è un passaggio delicato perché vincola i tempi e può offrire lo spazio per una soluzione non contenziosa. Può concludersi con un accordo che modifica o sostituisce la deliberazione impugnata, o con un verbale negativo che riapre la strada al tribunale. In ogni caso è importante non confondere la mediazione con una proroga informale dei termini: occorre attivarla nei trenta giorni per evitare la decadenza nelle ipotesi di annullabilità; l’inattività del condomino dissenziente o assente, dopo la scadenza del termine, rende inoppugnabile la delibera viziata in rito, salvo che si tratti di ipotesi di nullità radicale.
La contestazione può essere totale o parziale. Le deliberazioni sono spesso plurime: nello stesso punto si approvano rendiconto, preventivo, lavori, riparti. È perfettamente possibile chiedere l’annullamento di una sola statuizione, lasciando ferme le altre; anzi, talvolta conviene evitare un annullamento a pioggia che paralizzerebbe l’operatività condominiale senza giovare all’interesse del singolo. L’effetto dell’annullamento è retroattivo e opera verso tutti; l’amministratore dovrà eseguire la decisione del giudice, convocare l’assemblea per rinnovare la deliberazione, adottare i correttivi e rideterminare le partite economiche derivanti dalla delibera caducata, compresi eventuali conguagli.
Quando l’oggetto della contestazione è la sola fedeltà del verbale, senza che si voglia colpire la delibera, la via è diversa. Si può diffidare l’amministratore a correggere l’errore con una annotazione nel registro o con un’integrazione approvata in assemblea, oppure si può chiedere al giudice un accertamento della verità storica, utile quando la difformità del verbale pregiudica diritti individuali. Non è un’impugnazione ex articolo 1137, ma un’azione di cognizione che mira a ristabilire la correttezza del documento, con onere della prova a carico di chi la promuove.
La strategia processuale richiede alcune scelte di buon senso. Bisogna muoversi subito, chiedere al volo la copia del verbale se si era assenti, verificare i quorum sulla base delle tabelle millesimali, controllare l’ordine del giorno della convocazione e il rispetto dei termini di avviso, e raccogliere tutti i documenti a supporto. Se la delibera produce effetti immediati pregiudizievoli, per esempio l’avvio di lavori straordinari o la ripartizione di spese in base a criteri illegittimi, la domanda cautelare per la sospensione evita che il contenzioso si riduca a una mera liquidazione di danni a posteriori. Se l’assemblea ha approvato il rendiconto, occorre valutare anche i profili di merito del documento contabile, perché la giurisprudenza tende a giudicare con severità le contestazioni generiche: l’impugnazione deve individuare i vizi specifici, non esaurirsi in un dissenso sul risultato.
Esempio di Contestazione Verbale Di Assemblea Condominiale
MODELLO 1 — Impugnazione ex art. 1137 c.c. (annullabilità: vizi di convocazione/quorum/ordine del giorno)
Oggetto: Impugnazione delibera assembleare ex art. 1137 c.c. – Assemblea del ______________ – punto n. ______________ del verbale
Io sottoscritto/a ______________, condomino del Condominio in oggetto, con la presente impugno la deliberazione assunta al punto n. ______________ del verbale dell’assemblea del ______________, cui ero [assente / presente e dissenziente / astenuto], per i seguenti motivi: ______________ (es. omessa/tardiva convocazione; difetto di quorum costitutivo o deliberativo; oggetto non indicato adeguatamente nell’ordine del giorno; riparto spese deliberato in violazione di legge o regolamento; altra violazione: ______________).
Chiedo che l’esecuzione della delibera impugnata sia sospesa in via prudenziale in attesa dell’esito della procedura. Ho attivato, nei termini di cui all’art. 1137 c.c., la mediazione obbligatoria presso l’Organismo ______________ (pratica n. ______________, istanza presentata in data ______________), cui invito il Condominio a comparire.
Ai sensi dell’art. 1130-bis c.c. chiedo l’invio (o l’esibizione in copia) di: avvisi di convocazione, elenco presenze/deleghe con millesimi, registro verbali e documentazione posta a base della delibera; i documenti potranno essere trasmessi a ______________ entro ______________ giorni.
Resto a disposizione per un incontro conciliativo. In difetto, proseguirò nelle azioni giudiziali, anche per la sospensione della delibera ai sensi di legge.
Luogo e data ______________
Firma ______________
MODELLO 2 — Richiesta formale di rettifica/integrazione del verbale (errore materiale; nessuna impugnazione della delibera)
Oggetto: Richiesta rettifica/integrazione verbale assembleare del ______________
Con riferimento al verbale dell’assemblea del ______________, segnalo i seguenti errori materiali/omissioni: ______________ (es. errata indicazione presenza/millesimi del condomino ______________; testo deliberato diverso da quello effettivamente approvato; inversione dei voti favorevoli/contrari; omissione di dichiarazioni a verbale).
Poiché tali difformità non riguardano la volontà assembleare ma la corretta verbalizzazione, chiedo di provvedere alla loro rettifica/integrazione con annotazione nel registro verbali e comunicazione a tutti i condomini entro ______________ giorni. In alternativa, si convochi un’assemblea ad hoc per l’approvazione della rettifica del verbale.
In mancanza, mi riservo di adire l’Autorità giudiziaria per l’accertamento della verità storica e la correzione del verbale.
Luogo e data ______________
Firma ______________
MODELLO 3 — Contestazione per nullità della deliberazione (incidenza su diritti individuali, oggetto illecito/impossibile, criteri inderogabili)
Oggetto: Diffida e formale contestazione nullità della delibera – Assemblea del ______________ – punto n. ______________
Contesto e diffido dall’esecuzione della deliberazione assunta al punto n. ______________ del verbale dell’assemblea condominiale del ______________ perché radicalmente nulla in quanto ______________ (es. incide su diritti individuali sulle proprietà esclusive; muta criteri legali di riparto senza unanimità ove necessaria; ha oggetto illecito/impossibile; è priva degli elementi essenziali).
Invito l’Amministratore a non dare esecuzione alla delibera e a convocare senza indugio l’assemblea per la rimozione in autotutela. Ho attivato la mediazione presso l’Organismo ______________ in data ______________ (pratica n. ______________) e, in difetto di definizione, adirò il Tribunale competente per l’accertamento della nullità e per la sospensione degli effetti pregiudizievoli.
Resto in attesa di riscontro entro ______________ giorni. Ogni spesa e danno derivante dall’eventuale esecuzione della delibera contestata verrà posto a carico dei responsabili.
Luogo e data ______________
Firma ______________
MODELLO 4 — Istanza di mediazione (da presentare all’Organismo di Mediazione – condizione di procedibilità)
Oggetto della controversia: Impugnazione delibera assembleare del ______________ – punto n. ______________ – richiesta annullamento ex art. 1137 c.c. / accertamento nullità; istanza di sospensione dell’esecuzione in via giudiziale.
Fatti: Il ______________ l’assemblea del Condominio ______________ ha approvato la delibera di cui al punto ______________ del verbale (doc. 1). L’istante era [assente / dissenziente / astenuto]. La delibera è viziata perché ______________ (vizi di convocazione/ordine del giorno/quorum; violazione di legge/regolamento; incidenza su diritti individuali; altra causa). L’istante ha inviato contestazione all’Amministratore in data ______________ (doc. 2) e chiede la definizione della lite.
Domanda: Si chiede, in sede di mediazione, la revoca/sostituzione della deliberazione impugnata, la corretta ripartizione delle spese/adozione delle decisioni conformi a legge, nonché la regolazione delle spese del procedimento. In difetto, l’istante notificherà atto di citazione, riservandosi di richiedere al Tribunale la sospensione della delibera e ogni ulteriore tutela.
Valore indicativo della lite: € ______________
Documenti allegati: verbale assemblea; avviso di convocazione; elenco presenze/deleghe; regolamento condominiale; diffide/invii PEC; ogni altro utile.
Disponibilità per incontri: ______________
Luogo e data ______________
Firma dell’istante / del difensore ______________
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La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
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