In questa pagina è possibile trovare un fac simile contratto di locazione commerciale con lavori di ristrutturazione da scaricare e compilare.
Indice
Contratto Di Locazione Commerciale Con Lavori Di Ristrutturazione
Un contratto di locazione commerciale che prevede lavori di ristrutturazione funziona bene solo se chiarisce dall’inizio chi fa cosa, con quali permessi, entro quali tempi e a quali condizioni economiche.
Quando il conduttore prende in locazione un immobile per uso commerciale e deve ristrutturarlo, il punto di partenza è la cornice legale del rapporto: per gli usi industriali, commerciali, artigianali, professionali e turistici la durata minima legale è di sei anni con rinnovo automatico di altri sei; per le destinazioni alberghiere la durata minima è di nove anni. Sono nulle le pattuizioni che comprimono queste durate o che attribuiscano al locatore vantaggi in contrasto con la legge. Il deposito cauzionale, se previsto, non può eccedere tre mensilità ed è produttivo di interessi legali da corrispondere annualmente al conduttore. Il conduttore può sempre recedere per “gravi motivi” con preavviso di sei mesi. In caso di vendita dell’immobile locato, il conduttore che svolge attività con contatto diretto col pubblico di norma gode di prelazione e, se la prelazione è violata, di riscatto; alla cessazione per diniego di rinnovo, salvo eccezioni, matura l’indennità per perdita dell’avviamento pari a diciotto mensilità (ventuno per le attività alberghiere).
Sul piano civilistico la gestione dei lavori si innesta sulle obbligazioni tipiche delle parti: il locatore deve mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto ed eseguire le riparazioni necessarie, mentre al conduttore competono l’uso diligente e le piccole manutenzioni. Se il locatore deve eseguire riparazioni che diminuiscono il godimento, il conduttore ha diritto a una congrua riduzione del canone e, quando i lavori si protraggono oltre venti giorni o rendano l’immobile inidoneo allo scopo, può chiedere la risoluzione; resta fermo che il conduttore non può sospendere o ridurre unilateralmente il canone se continua a godere, anche parzialmente, dei locali, salvo accordo o accertamento giudiziale. Quanto alle opere del conduttore, i “miglioramenti” aumentano la qualità o il valore dell’immobile e danno diritto a indennità solo se vi è stato consenso del locatore, nella misura minore tra spesa sostenuta e incremento di valore al momento della riconsegna; le “addizioni” possono essere rimosse dal conduttore alla fine, se ciò avviene senza danno, altrimenti restano al locatore con eventuale indennizzo parametrato al minor valore tra spesa e valore al tempo della restituzione. Queste regole possono essere disciplinate in modo più preciso nel contratto, fermo il divieto di patti che violino le norme imperative della legge 392/1978.
In presenza di ristrutturazioni è essenziale distinguere la regolarità edilizia e impiantistica dai profili contrattuali. Gli interventi interni non strutturali di regola richiedono una CILA, quelli che incidono sulle strutture o trasformano in modo rilevante l’organismo edilizio richiedono SCIA o permesso di costruire; a lavori ultimati, se mutano le condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza o impiantistiche, si presenta la Segnalazione certificata di agibilità. Gli impianti realizzati o modificati devono essere eseguiti da imprese abilitate, con rilascio delle dichiarazioni di conformità previste dal D.M. 37/2008. Se serve cambiare la destinazione d’uso urbanistica, l’operazione è un intervento rilevante ai sensi dell’art. 23-ter del Testo unico edilizia e richiede il titolo abilitativo idoneo; il quadro è stato aggiornato di recente e conviene verificare sempre la disciplina comunale e regionale applicabile.
Laddove l’attività ricada tra quelle soggette ai controlli di prevenzione incendi, occorre valutare la SCIA antincendio ai Vigili del fuoco, specie per locali di vendita al dettaglio con superficie lorda superiore a 400 m², che rientrano tra le attività elencate nell’Allegato I del d.P.R. 151/2011 con diverse soglie di categoria e relativi adempimenti. La regola pratica è impostare i lavori tenendo conto sin dall’inizio delle regole tecniche di prevenzione, poiché l’avvio dell’attività è possibile dopo la presentazione della SCIA ma il controllo VVF resta comunque previsto. Oltre ai titoli edilizi e antincendio, l’avvio o la modifica dell’attività economica richiede spesso una SCIA “SUAP” ai sensi del d.lgs. 222/2016, con effetto abilitante immediato e controlli successivi; per talune attività si concentra nella SCIA unica anche la notifica sanitaria alla ASL. In pratica, chi ristruttura per aprire un negozio o somministrare alimenti e bevande pianifica in parallelo edilizia, impianti e procedura SUAP, per non trovarsi con locali completati ma attività non ancora legittimamente avviabile.
Sotto il profilo della sicurezza in cantiere, il soggetto che commissiona i lavori assume gli obblighi del committente ai sensi del Titolo IV del d.lgs. 81/2008, inclusa la verifica dell’idoneità tecnico-professionale delle imprese e, se ricorrono le condizioni, la nomina dei coordinatori per la progettazione e per l’esecuzione e la predisposizione del piano di sicurezza e coordinamento. Questi adempimenti non sono meri formalismi e vanno previsti nel contratto per evitare zone grigie su responsabilità e assicurazioni.
La scrittura contrattuale, quando i lavori sono significativi, deve trasformare le regole astratte in un equilibrio operativo. È buona prassi acquisire il consenso scritto del locatore al progetto edilizio e impiantistico allegando elaborati e cronoprogramma, chiarire che il conduttore agirà quale committente con oneri di legge e polizze adeguate, ribadire il riparto tra manutenzione ordinaria e straordinaria tenendo conto che la giurisprudenza ammette pattuizioni che spostino alcuni oneri sul conduttore purché non attribuiscano al locatore vantaggi vietati dall’art. 79, e definire in anticipo la sorte di migliorie e addizioni alla fine del rapporto. Se l’immobile diventa in tutto o in parte inutilizzabile per lavori necessari, si può regolare una riduzione del canone conforme all’art. 1584 c.c.; se invece i lavori sono voluti dal conduttore per personalizzare i locali, la sospensione del canone non è automatica e va negoziata, evitando trattenute unilaterali che lo esporrebbero ad inadempimento sino a quando un giudice non accerti la riduzione dovuta.
Quando le opere del conduttore hanno un peso economico rilevante, si usa spesso la tecnica dello “scomputo canoni”: le parti concordano che una quota dei canoni non sia pagata in denaro perché compensata con il valore dei lavori. L’assetto è lecito se disciplinato in modo chiaro, con perizia o SAL che quantificano l’apporto del conduttore, ma occorre considerare che l’ordinamento tributario qualifica spesso lo scambio tra canoni e lavori come prestazioni permutative con possibili effetti IVA e reddituali per entrambe le parti; è quindi opportuno armonizzare la clausola civilistica con la gestione fiscale per evitare contenziosi. Resta ferma la regola che, in assenza di un accordo strutturato, il conduttore non può autoridursi il canone invocando spese sostenute, salva la compensazione giudiziale dopo l’accertamento del credito.
Esempio di Contratto Di Locazione Commerciale Con Lavori Di Ristrutturazione
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di locazione commerciale con lavori di ristrutturazione.
Tra
Locatore: ________________ (C.F./P.IVA ________________), con sede in ________________, via ________________ n. ____, CAP ________________, PEC ________________, rappresentato da ________________ in qualità di ________________
e
Conduttore: ________________ (C.F./P.IVA ________________), con sede in ________________, via ________________ n. ____, CAP ________________, PEC ________________, rappresentato da ________________ in qualità di ________________
Premesse
a) Il Locatore è proprietario/legittimo disponente dell’immobile infra descritto.
b) Il Conduttore intende eseguire, a propria cura e spese, lavori di ristrutturazione/riqualificazione per rendere i locali idonei all’attività ________________.
c) Le parti convengono che una quota del corrispettivo dei lavori sia remunerata tramite riduzione temporanea del canone come meglio infra definito.
Le premesse formano parte integrante del presente contratto.
Art. 1 – Oggetto e descrizione dell’immobile
Il Locatore concede in locazione al Conduttore l’unità immobiliare sita in ________________, via ________________ n. ____, piano ____, composta da ________________, di superficie calpestabile mq ________________, identificata al N.C.E.U. Foglio ____, Particella ____, Subalterno ____, Categoria ____, Rendita € ________________, con pertinenze ________________ (es. seminterrato/area carico-scarico/posti auto).
Art. 2 – Destinazione d’uso e conformità
L’immobile è locato per uso commerciale ai sensi della L. 392/1978, destinato ad attività ________________ [con/senza] contatto diretto con il pubblico. Ogni mutamento d’uso richiede consenso scritto del Locatore e le prescritte autorizzazioni amministrative. Il Locatore dichiara lo stato legittimo dell’immobile ai fini urbanistico–catastali come da documentazione allegata (Allegato “Stato legittimo”).
Art. 3 – Durata, rinnovo e preavvisi
Durata 6 anni dal ______________ al ______________, con rinnovo di diritto per ulteriori 6 anni salvo disdetta nei termini e nei casi di legge. Ciascuna parte potrà evitare il rinnovo comunicando disdetta con preavviso di 12 mesi [18 mesi se attività alberghiera], a mezzo PEC/raccomandata A/R. Resta salva per il Conduttore la facoltà di recesso per gravi motivi ex art. 27, c. 8, L. 392/1978 con preavviso di 6 mesi.
Art. 4 – Consegna e verbale stato luoghi
La consegna avverrà in data ______________ con verbale sottoscritto dalle parti (Allegato A), letture contatori e inventario dotazioni. Il Conduttore dichiara di aver visionato i locali.
Art. 5 – Lavori a carico del Conduttore: oggetto, titoli abilitativi e sicurezza
Il Conduttore eseguirà i lavori descritti nel Capitolato Tecnico (Allegato B) e nel Quadro Economico (Allegato C): ________________ (es. impianti elettrico/idrico/clima, antincendio, compartimentazioni, finiture). I lavori saranno eseguiti da impresa abilitata ________________ nel rispetto di normativa edilizia, antincendio, sicurezza sul lavoro, barriere architettoniche ed eventuale codice dei beni culturali. Restano a carico del Conduttore l’ottenimento dei titoli abilitativi (CILA/SCIA/permesso) e l’eventuale parere VV.F., la nomina del Coordinatore per la sicurezza, il DURC imprese, il POS e ogni onere correlato. Il Conduttore manleva il Locatore da responsabilità verso terzi derivanti dal cantiere, salvo dolo o colpa grave del Locatore.
Art. 6 – Tempi, collaudo e consegna lavori
I lavori inizieranno entro ______________ giorni dalla consegna e termineranno entro ______________ (data certa). A ultimazione, il Conduttore consegnerà certificazioni di conformità impianti, attestazioni prevenzione incendi ove richieste, aggiornamento planimetrie, nonché dichiarazione di regolare esecuzione del Direttore Lavori. L’ultimazione rilevante ai fini del presente contratto è la data del Verbale di Fine Lavori (Allegato D).
Art. 7 – Canone “lordo”, canone dovuto e schema di compensazione
Le parti pattuiscono un canone annuo lordo pari a € ________________ oltre IVA [se applicabile], rivalutabile come da art. 8. Per il periodo ______________ → ________________ il canone periodico dovuto sarà pari a € ________________ [“canone ridotto”]. Per i periodi successivi il canone periodico dovuto sarà pari a € ________________ sino a ______________, quindi € ________________ sino a ______________, quindi € ________________ sino a scadenza (tabella Allegato E).
Le parti convengono espressamente che la differenza tra canone annuo lordo e canone periodico dovuto costituisce corrispettivo dei lavori eseguiti dal Conduttore in compensazione (permuta di servizi). Resta fermo che:
il Locatore emetterà fattura per l’intero canone lordo maturato nel periodo;
il Conduttore emetterà fattura al Locatore per i lavori eseguiti in misura pari alla riduzione di canone del medesimo periodo;
le parti potranno compensare i reciproci crediti/debiti nei limiti di legge/patto.
Il momento impositivo ai fini IVA segue le regole delle permute di servizi; le parti danno atto che gli importi “compensati” restano corrispettivi a tutti gli effetti fiscali e contabili.
Art. 8 – Aggiornamento canone e oneri accessori
Il canone lordo sarà aggiornato annualmente nella misura di ______________% della variazione ISTAT FOI, con primo aggiornamento dal ______________. Restano a carico del Conduttore: spese condominiali ordinarie, utenze, TARI, manutenzione ordinaria; restano a carico del Locatore: spese straordinarie sulle parti strutturali e sugli impianti comuni, salvo urgenze imputabili al Conduttore.
Art. 9 – Imposta di registro e regime IVA
L’imposta di registro sarà [fissa se locazione imponibile IVA / proporzionale sul canone lordo se esente], così ripartita: ________________. Il regime IVA della locazione è [imponibile per opzione ex art. 10, n. 8, DPR 633/1972 / esente]. Le parti si impegnano a emettere e registrare le fatture in coerenza con l’art. 11 DPR 633/1972 (permute).
Art. 10 – Proprietà delle opere e miglioramenti
Salvo diverso accordo scritto, le opere di ristrutturazione inerenti e non amovibili resteranno acquisite gratuitamente all’immobile alla cessazione, senza diritto del Conduttore a indennità o rimborso, essendo già state remunerate secondo l’art. 7. Le dotazioni amovibili specifiche dell’attività del Conduttore potranno essere rimosse al rilascio, con ripristino dello stato originario salvo diversa pattuizione.
Art. 11 – Accessi, vigilanza e polizze
Il Locatore o incaricati potranno accedere ai locali, previo preavviso scritto di ______________ ore, per verifiche e manutenzioni, nonché negli ultimi ______________ mesi per visite con potenziali conduttori/acquirenti. Il Conduttore manterrà attive polizze R.C. terzi e incendio per massimale non inferiore a € ________________, estese a cantiere fino a fine lavori, consegnandone copia al Locatore entro ______________.
Art. 12 – Manutenzioni e responsabilità
Il Conduttore eseguirà la manutenzione ordinaria dei locali e dei propri impianti; il Locatore sopporterà la straordinaria su strutture e impianti comuni, salvo danni imputabili al Conduttore. Il Conduttore risponde dei danni cagionati a persone o cose per fatto proprio, dei propri dipendenti, appaltatori e fornitori.
Art. 13 – Garanzie, cauzione e fideiussione
A garanzia delle obbligazioni, il Conduttore versa deposito cauzionale di € ________________ pari a n. __ mensilità del canone lordo, fruttifero degli interessi di legge. [OPZIONE] In alternativa/aggiunta consegna fideiussione bancaria/assicurativa n. ________________ di importo € ________________ a prima richiesta, con scadenza ______________.
Art. 14 – Ritardi lavori e clausola risolutiva
Il ritardo nell’ultimazione superiore a ______________ giorni per causa imputabile al Conduttore comporta: i) sospensione della riduzione canone con applicazione del canone lordo dal ________________, e/o ii) penale di € ________________ al giorno, salvo maggior danno. Il grave inadempimento degli artt. 5–6–7 legittima il Locatore a chiedere la risoluzione ex art. 1456 c.c. previo preavviso scritto di ______________ giorni.
Art. 15 – Sublocazione e cessione
È vietata la sublocazione totale/parziale e la cessione del contratto senza consenso scritto del Locatore, fatti salvi i casi di cessione d’azienda ex art. 36 L. 392/1978 alle condizioni ivi previste.
Art. 16 – Indennità per perdita avviamento
Se l’attività del Conduttore comporta contatto diretto con il pubblico, all’uscita per cause non imputabili al Conduttore spetterà l’indennità di avviamento ex artt. 34–35 L. 392/1978, ove dovuta.
Art. 17 – Forza maggiore e sospensioni
Eventi di forza maggiore che impediscano l’esecuzione dei lavori o l’utilizzo dei locali sospendono i termini dell’art. 6 per il tempo strettamente necessario, con obbligo di tempestiva comunicazione e documentazione.
Art. 18 – Privacy e APE
Le parti trattano i dati personali ai sensi della normativa vigente. Il Locatore dichiara di aver messo a disposizione l’Attestato di Prestazione Energetica n. ________________ del ________________.
Art. 19 – Legge applicabile, foro e ADR
Il presente contratto è regolato dalla legge italiana. Le controversie saranno devolute al Foro di ________________. [Clausola di mediazione/arbitrato: ________________].
Art. 20 – Registrazione, spese e integrazioni
Il contratto sarà registrato entro 30 giorni a cura di ________________. Spese di registrazione e bolli: ________________. Ogni modifica avrà effetto solo se per iscritto.
Luogo e data: ________________
Il Locatore ___________________________
Il Conduttore _________________________
Allegati (consigliati)
A) Verbale di consegna con foto e letture contatori
B) Capitolato tecnico lavori e tavole progettuali
C) Quadro economico lavori (preventivo dettagliato)
D) Verbale di fine lavori e certificazioni impianti
E) Tabella canoni (lordo/dovuto) per periodo e calendario fatturazione
F) Polizze assicurative; DURC; POS/DVR; titoli abilitativi edilizi
G) Stato legittimo/planimetrie; APE; regolamento condominiale (se esiste)
Fac Simile Contratto Di Locazione Commerciale Con Lavori Di Ristrutturazione Word da Scaricare
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La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
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Modello Contratto Di Locazione Commerciale Con Lavori Di Ristrutturazione PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un modello contratto di locazione commerciale con lavori di ristrutturazione PDF editabile.