In questa pagina è possibile trovare un fac simile contratto di sublocazione commerciale Word e PDF da scaricare e compilare.
Indice
Contratto Di Sublocazione Commerciale
La sublocazione commerciale è un contratto con cui il conduttore, pur restando parte del rapporto principale, concede a un terzo l’uso del locale in cui esercita l’attività d’impresa. La disciplina di fondo è dettata dall’articolo 1594 del Codice civile, che richiede di regola il consenso del locatore, però per i contratti ad uso diverso dall’abitazione interviene una norma speciale: l’articolo 36 della legge 392/1978 consente di sublocare o cedere la locazione anche senza quel consenso quando l’immobile è trasferito congiuntamente all’azienda; in tal caso basta una raccomandata al proprietario, che mantiene il potere di opporsi entro trenta giorni solo per gravi motivi.
Sul piano formale la sublocazione deve risultare da atto scritto ad probationem e, se la durata complessiva supera i trenta giorni nell’anno solare, va registrata all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni, con imposta proporzionale pari al 2 per cento del canone annuo (salvo opzione per la cedolare secca, oggi limitata a casi marginali di categoria C/1 e comunque inapplicabile ai soggetti Iva). Gli adempimenti vanno eseguiti mediante modello RLI e possono essere assolti telematicamente; l’omissione comporta sanzioni pecuniarie e rende il contratto fiscalmente inopponibile. Gli effetti giuridici tra le parti sono peculiari: il subconduttore acquisisce il diritto di godimento ma non le prerogative tipiche del conduttore originario, come la rinnovazione automatica alla prima scadenza; il sublocatore, al contrario, continua a rispondere verso il locatore per i canoni e per la corretta destinazione d’uso. La durata del subcontratto non può eccedere quella residua del contratto principale e, in caso di sua risoluzione, la sublocazione si estingue di diritto, salvo che il proprietario dichiari espressamente di volersi sostituire al conduttore uscente. La Cassazione ha ribadito nel 2024 che, nell’ipotesi di pluralità di cessioni o sublocazioni, il locatore può agire direttamente contro il conduttore originario se il canone non viene corrisposto e l’ultimo subconduttore resta inadempiente.
La violazione di un divieto pattizio di sublocare, inserito nel contratto principale, costituisce di norma grave inadempimento e legittima la risoluzione a iniziativa del proprietario; recenti pronunce (Cass. 18486/2024) evidenziano come la mancanza di titolarità del locatore o l’inosservanza dell’obbligo di notifica possano rendere la sublocazione inefficace, esponendo il conduttore a sfratto per morosità apparente. Allo stesso modo, un divieto generico perde validità quando la sublocazione avviene unitamente al ramo d’azienda, poiché in tal caso opera la deroga di legge.
Quando l’immobile è gravato da vincoli culturali o paesaggistici la sublocazione richiede l’ulteriore nullaosta della Soprintendenza: lo ricorda la sentenza 19350/2024, chiarendo che la violazione di tali autorizzazioni può comportare la nullità del contratto per illiceità dell’oggetto e la responsabilità risarcitoria del conduttore.
Esempio di Contratto Di Sublocazione Commerciale
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di sublocazione commerciale.
CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE COMMERCIALE
CON LA PRESENTE SCRITTURA
Il Sig. ……………………. nato a …………………… il ………….. residente in ………………………. Cod. Fisc. o P.IVA ………………… in appresso denominato conduttore,
PREMESSO CHE
il conduttore ha in locazione l’immobile sito a …………….. in ……………………… di proprietà del sig. …………………………., in forza del contratto stipulato in data …………….. e registrato il ………. all’ufficio del registro di ……………….., con il presente atto a norma dell’art. 2 della legge 392/78,
CONCEDE IN SUBLOCAZIONE il detto immobile
a ………………………. residente in ………………… Cod. Fisc. o P.IVA ………………… in appresso denominato subconduttore alle seguenti condizioni:
1) DURATA
La sublocazione avrà la durata di …………….. e cioè dal ………… al ………………
2) DISDETTA
Dopo il primo rinnovo, se non perviene disdetta entro 12 mesi dalla scadenza, con lettera raccomandata, il contratto si intenderà prorogato dello stesso periodo ai sensi dell’art. 28 Legge 392/78.
3) CANONE
Il canone annuale di sublocazione viene tra le parti concordato in € …….. da corrispondersi in …. rate anticipate uguali di € ……… entro il ……………. del mese, presso …………………………………
4) AGGIORNAMENTO
In base all’art. 32 della Legge 392/78 e successive modifiche Legge 118/95, le parti stabiliscono che il canone sarà aggiornato annualmente, su richiesta del conduttore (tramite raccomandata AR), nella misura del 75% delle variazioni – accertate dall’ISTAT – dell’indice dei prezzi al consumo.
5) ONERI ACCESSORI
Le parti pattuiscono che sono a carico del subconduttore le spese di riscaldamento, spurgo pozzi, fornitura elettrica, servizio di pulizia, cioè tutte quelle stabilite dall’art. 9 legge 392/78 secondo millesimi: ……; a tal fine il subconduttore corrisponderà al conduttore, unitamente al canone, un acconto come da preventivo dell’amministrazione salvo conguaglio a fine di ogni esercizio; l’acconto spese sarà rivisto ogni anno in base al consuntivo dell’anno precedente.
6) STATO LOCATIVO
Il subconduttore riconosce di ricevere in consegna l’immobile in buono stato locativo, come visto e piaciuto, nello stato di fatto esistente ed idoneo all’uso convenuto e si impegna a restituirlo parimenti al termine della locazione. Rimangono a carico del subconduttore tutte le opere di ordinaria manutenzione come per legge definite.
7) CONDOMINIO
Il subconduttore riconosce che l’unità locata fa parte di un condominio e di conoscere il relativo regolamento; conseguentemente si impegna a rispettarne il contenuto normativo, assumendosi diretta responsabilità per le eventuali violazioni da parte sua e suoi aventi causa dei patti in esso contenuti.
8) MANCATO PAGAMENTO
Le parti pattuiscono che il mancato pagamento del canone e delle spese condominiali oltre il termine previsto costituisce motivo di risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell’art. 1457 C.C. con la conseguente risoluzione ope legis del contratto ed il risarcimento del danno.
9) CAUZIONE
Se a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni del presente contratto, il subconduttore versa al conduttore una cauzione, questa sarà restituita al termine della locazione con gli interessi legali maturati di anno in anno.
10) RIPARAZIONI
Tutte le riparazioni di cui all’art. 1576 e 1609 C. C. sono a carico del subconduttore che dovrà provvedervi tempestivamente, salvo il diritto del conduttore di sostituirsi al subconduttore in caso di inadempienza di quest’ultimo con diritto di rimborso entro 20 giorni dalla richiesta delle spese sostenute.
Il subconduttore non può senza il consenso scritto del conduttore eseguire innovazioni, migliorie, addizioni, sostituzione di impianti di alcun genere e sarà responsabile verso quest’ultimo e verso i terzi di ogni abuso o trascuratezza nell’uso dell’immobile locato e dei suoi impianti. Le migliorie o innovazioni ancorché autorizzate non daranno al subconduttore alcun diritto di rivalsa nei confronti del conduttore e si intenderanno acquisite alla proprietà fatto salvo il diritto del conduttore di richiederne la rimozione e la riduzione in ripristino a fine locazione.
11) RECESSO
Il subconduttore potrà recedere anticipatamente dal contratto con obbligo di comunicazione scritta con lettera A.R. da inviarsi al conduttore almeno ______ mesi prima dalla data di rilascio dei locali. In tal caso il subconduttore corrisponderà sino al rilascio dei locali il canone, le spese accessorie e di riscaldamento oltre a corrispondere al conduttore l’importo della tassa di registro per l’anticipata risoluzione del contratto.
12) REGISTRAZIONE E BOLLI
I bolli del presente contratto sono a carico del subconduttore. Le spese di registrazione sono a carico del subconduttore e del conduttore in parti uguali.
Ogni modifica al presente contratto deve risultare da atto scritto, tutte le clausole sono essenziali e la loro inosservanza determinerà la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore. Per qualunque contestazione, comunicazione e notifica giudiziale relativa al presente contratto il subconduttore elegge domicilio nell’immobile locato.
13) RESPONSABILITA’
Il subconduttore esonera espressamente il conduttore da ogni responsabilità per danni diretti e indiretti che potessero derivargli per fatto e colpa dei suoi dipendenti o suoi aventi causa.
14) ALTRI ACCORDI
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
Il conduttore _____________________ Il subconduttore _______________________
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 C.C. il conduttore dichiara di aver letto tutti gli articoli e di approvarli specificatamente in particolare: artt. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16.
_____________ lì ____________ Il subconduttore ________________________
Allegati al contratto:
……………………………………..
Fac Simile Contratto Di Sublocazione Commerciale Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contratto di sublocazione commerciale da scaricare. Il modulo contratto di sublocazione commerciale compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di sublocazione commerciale può essere convertito in PDF o stampato.
Modulo Contratto Sublocazione Commerciale PDF
Di seguito viene messo a disposizione un modello contratto di sublocazione commerciale PDF editabile.