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Lettera Ai Confinanti Per Diritto Prelazione Vendita Terreno
Il diritto di prelazione nel settore agricolo, disciplinato principalmente dalle leggi 590/1965 e 817/1971, rappresenta il riconoscimento della facoltà per alcuni soggetti di essere preferiti nell’acquisto di un terreno agricolo messo in vendita. L’obiettivo del legislatore è favorire chi coltiva materialmente il fondo, attribuendo la prelazione innanzitutto all’affittuario coltivatore diretto (o a una società agricola in cui almeno la metà dei soci abbia la medesima qualifica), purché conduca il terreno in affitto da almeno due anni. In assenza di un tale contratto di affitto, la facoltà di prelazione spetta invece ai coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti (o alle società agricole che rispondano ai medesimi requisiti), mentre non rileva la figura dell’imprenditore agricolo professionale. Non sussiste alcun diritto di prelazione se il terreno è edificabile, anche solo in base a un piano regolatore adottato ma non ancora approvato in via definitiva, e la legge esclude espressamente l’operatività della prelazione anche nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e donazione.
Il proprietario intenzionato a vendere un terreno agricolo è tenuto a notificare la proposta di vendita, di norma attraverso una raccomandata, indicando il nome dell’acquirente, il prezzo e le ulteriori condizioni contrattuali. All’interno di tale notificazione va allegato il compromesso, così da consentire all’avente diritto di valutare effettivamente l’acquisto. Se quest’ultimo manifesta la volontà di esercitare la prelazione, il contratto si perfeziona alle condizioni notificate e il prezzo va pagato entro tre mesi. Qualora non sia stata effettuata alcuna notificazione o il prezzo indicato nella proposta risulti superiore a quello effettivamente pattuito con l’acquirente, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il fondo dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della compravendita nei registri immobiliari. Il proprietario può evitare la notificazione se ottiene una rinuncia scritta da parte degli aventi diritto, i quali devono comunque essere stati informati del prezzo e delle condizioni di cessione. Nel caso dell’affittuario, la firma della rinuncia va autenticata alla presenza di un’associazione agricola cui egli aderisca.
La prelazione agraria è spesso oggetto di controversie e decisioni giurisprudenziali che hanno chiarito numerosi aspetti. Si ritiene, ad esempio, che il diritto debba di regola essere esercitato sul fondo nella sua interezza; tuttavia, se una parte di esso non conserva la vocazione agricola, il titolare della prelazione può acquistare solo la porzione destinata all’uso agricolo. A fronte della possibilità che più confinanti intendano esercitare il diritto, la legge di orientamento per il settore agricolo ha stabilito una serie di criteri, a cominciare dalla preferenza per i coltivatori diretti di età compresa tra i diciotto e i quarant’anni, dalla loro idoneità tecnico-professionale e dal numero di soggetti interessati. In mancanza di elementi risolutivi, la vecchia regola stabilisce la divisione proporzionale del terreno tra gli aspiranti acquirenti, calcolata in base alla forza lavorativa di ognuno. Se il terreno confinante è invece di proprietà di più soggetti, la notifica dev’essere inviata a tutti i comproprietari coltivatori diretti, e ognuno di loro conserva la facoltà di esercitare la prelazione in piena autonomia. Un’ulteriore ipotesi di esclusione del diritto di prelazione si registra quando l’affittuario, nonostante ne possa beneficiare in linea teorica, decide di rinunciare alla proroga del contratto e di lasciare il terreno. Nel caso dei confinanti, il diritto non sorge se manca una contiguità materiale fra i fondi, cioè se questi sono separati da un canale demaniale, da una linea ferroviaria o da un’arteria stradale di rilevanza statale, provinciale o comunale. Non si considera invece ostacolo la presenza di una strada vicinale o privata, anche se fruibile da più proprietari, o di un semplice fosso. Il diritto di prelazione resta legato esclusivamente alla vendita del fondo, mentre non opera per la permuta o per il conferimento in una società, nonché per la compravendita o cessione, anche totale, di quote sociali, in quanto tale passaggio non è assimilabile a una vendita con corrispettivo in denaro.
Particolarmente dibattuto è l’effetto che la presenza di un contratto di affitto produce sul diritto di prelazione del confinante. L’affittuario coltivatore diretto, quando esercita da almeno due anni l’attività sul fondo, prevale sempre. Se anche l’affitto fosse stato stipulato da meno di due anni, la presenza di un regolare contratto toglie comunque al confinante la possibilità di esercitare la prelazione, seppure l’affittuario non ne abbia diritto. In questo modo, il terreno diventa alienabile liberamente. Nel tempo, la prassi si è orientata nel richiedere precauzionalmente che i due anni decorrano effettivamente, onde evitare rischi di contenzioso e di contestazioni sulla legittimità dell’affitto. Una volta trascorso tale termine, il diritto di prelazione sorge definitivamente in capo all’affittuario e il confinante è escluso. È anche possibile che l’affitto sia stipulato appositamente per aggirare il diritto di prelazione del confinante, rinviando la vendita a un momento successivo al maturare dei due anni.
La Corte di Cassazione ha più volte confermato (sentenze 10626/1998 e 10227/2001) che, in virtù del tenore letterale delle norme, la semplice circostanza per cui il fondo sia concesso in affitto a un coltivatore diretto, indipendentemente dal decorso del termine biennale, fa venire meno la prelazione del confinante. La Cassazione ha tuttavia chiarito che l’affitto non deve presentare caratteri di precarietà, tali da far supporre che sia stato predisposto unicamente per sottrarsi alle regole sulla prelazione. Non basta quindi un affitto firmato frettolosamente subito prima della vendita, né una coltivazione di fatto senza regolare contratto. Risulta invece determinante accertare la reale esistenza di un rapporto di affitto genuino, onde escludere il diritto di prelazione del confinante. Se poi l’affittuario rinuncia anticipatamente a proseguire nel rapporto, si ritiene che la prelazione di quest’ultimo venga meno e che torni a operare quella del confinante, a condizione che il rilascio del fondo sia effettivo, anche se in un momento successivo rispetto all’accordo iniziale. L’assenza di un termine rigido di due anni rende possibili soluzioni più flessibili nei casi in cui l’acquirente sia lo stesso affittuario, evitando di esporre il proprietario alle pretese del confinante e, al contempo, salvaguardando un corretto bilanciamento tra i diritti di chi coltiva e di chi intende ampliare il proprio fondo confinante.
Esempio di Lettera Ai Confinanti Per Vendita Terreno
Di seguito è possibile trovare un esempio di lettera ai confinanti per vendita terreno.
OGGETTO: diritto di prelazione sul terreno di _____________, Via __________________ (fg. __, part._____)
Il/la sottoscritto/a …………………………………. nato/a a……………………………….. il ………………….. e residente a ………………………… in Via …………………………………………………………………n……., in qualità di comproprietario/proprietario del podere sito in ………………………………………………………………,
PREMESSO CHE
in data …………….. il Sig. …………………. ha formulato una proposta d’acquisto con valore di preliminare, accettata dal/dalla sottoscritto/a e dagli altri aventi diritto, per l’acquisto di un terreno agricolo sito a ……………………………., identificato al Catasto del Comune di ………………………………. con il foglio ………….. e le particelle ……………… per un totale di …………….. MQ catastali, condizionata all’esercizio del diritto di prelazione spettante ai coltivatori diretti confinanti;
la menzionata proposta prevede il pagamento di un prezzo di acquisto complessivo pari a € ………………. da pagarsi, quanto alla caparra di ………………………….. alla sottoscrizione di una eventuale successiva privata entro e non oltre il ………………………, quanto al saldo di € ……………………. al rogito di vendita da stipulare entro e non oltre il …………………………..;
la consegna del terreno dovrà avvenire al termine del raccolto previsto per il ……………………..;
le spese di rogito saranno a carico del promissario acquirente, escluse quelle che la legge stabilisce a carico del venditore;
TUTTO CIÒ PREMESSO
la invito ad esercitare, se di suo interesse ed in presenza dei requisiti imposti dalla normativa vigente, il diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto confinante, per le particelle sopra menzionate ed alle medesime condizioni stabilite in premessa, entro e non oltre il termine di legge di 30 giorni dal ricevimento della presente, mediante comunicazione scritta da inoltrare al mio indirizzo di residenza.
Cordiali saluti
Luogo e data Firma ______________________________________
Modello Lettera Ai Confinanti Per Vendita Terreno Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello lettera ai confinanti per vendita terreno da scaricare. Il modulo lettera ai confinanti per vendita terreno compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile lettera ai confinanti per vendita terreno può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Lettera Ai Confinanti Per Vendita Terreno PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile lettera ai confinanti per vendita terreno PDF editabile.