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Lettera Di Diffida Servitù Di Passaggio
La diffida relativa a una servitù di passaggio è la comunicazione formale con cui il titolare del fondo dominante intima al proprietario del fondo servente di cessare un comportamento che ostacola, limita o impedisce l’esercizio del diritto di transito, oppure, nella prospettiva opposta, con cui il proprietario del fondo servente contesta al titolare della servitù un utilizzo eccedente i limiti del diritto. Si tratta dello strumento stragiudiziale che precede l’eventuale azione in giudizio e che, nella maggioranza dei casi, rappresenta il passaggio necessario per tentare di risolvere la controversia senza ricorrere all’autorità giudiziaria.
La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento su cosa altrui disciplinato dagli articoli 1027 e seguenti del Codice civile, in forza del quale il proprietario di un fondo (dominante) ha il diritto di transitare attraverso il fondo di un altro proprietario (servente) per accedere alla via pubblica o per raggiungere il proprio immobile. La servitù può essere costituita per contratto e per usucapione ventennale, e il suo contenuto è determinato dal titolo o, in mancanza, dalla legge.
L’art. 1067 del Codice civile sancisce un duplice divieto: il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, e il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. In tema di servitù di passaggio, rientra nel diritto del proprietario del fondo servente la facoltà di apportare modifiche allo stesso e di apporvi un cancello per impedire l’accesso ai non aventi diritto, pur se dall’esercizio di tale diritto possano derivare disagi minimi e trascurabili al proprietario del fondo dominante in relazione alle pregresse modalità di transito. La violazione dell’art. 1067 non discende automaticamente dalla costruzione di un manufatto che riduca l’ampiezza del passaggio, in quanto sarà necessario valutarne preliminarmente l’effettivo impatto sulla misura della servitù nonché sullo stato dei luoghi originario. Questa precisazione è particolarmente rilevante ai fini della diffida, poiché il mittente deve essere in grado di descrivere in modo circostanziato in che cosa consista la violazione e perché il comportamento contestato ecceda i limiti del lecito.
In tema di servitù, l’aggravamento dell’esercizio in dipendenza della trasformazione operata sul fondo dominante va verificato accertando se l’innovazione abbia alterato l’originario rapporto con il fondo servente e se il sacrificio imposto sia maggiore rispetto a quello originariamente previsto, dovendosi valutare l’opera non in sé stessa, ma anche con riferimento alle implicazioni che ne derivino a carico del fondo servente, assumendo rilevanza non soltanto i pregiudizi attuali, ma anche quelli potenziali, connessi e prevedibili. Questo principio, espresso dalla Corte di Cassazione, si applica anche nella fase stragiudiziale della diffida, poiché la fondatezza della contestazione dipende dalla capacità di dimostrare un’alterazione effettiva dell’equilibrio tra i due fondi.
La diffida deve essere redatta in forma scritta e inviata tramite raccomandata oppure tramite posta elettronica certificata, per garantire la certezza della data di invio e di ricezione. Il contenuto deve indicare con precisione l’identità del mittente e del destinatario, la descrizione del fondo dominante e del fondo servente con i relativi dati catastali, il titolo che fonda la servitù (atto notarile, sentenza, usucapione), la descrizione dettagliata del comportamento contestato, il richiamo alla norma violata e la fissazione di un termine congruo, generalmente quindici giorni, per l’adempimento spontaneo. La diffida deve concludersi con l’avvertimento che, in caso di mancato riscontro, il mittente si riserva di adire le vie legali per la tutela del proprio diritto.
L’art. 1068 del Codice civile disciplina il caso in cui il proprietario del fondo servente intenda trasferire l’esercizio della servitù in un luogo diverso da quello originariamente stabilito. Ciò è consentito soltanto se l’originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, e a condizione che il proprietario del fondo servente offra al proprietario dell’altro fondo un luogo egualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti. Se lo spostamento viene imposto unilateralmente senza il rispetto di queste condizioni, il titolare della servitù è legittimato a inviare una diffida e, in caso di mancata ottemperanza, ad agire in giudizio.
L’art. 1079 del Codice civile prevede che il proprietario del fondo dominante possa agire in giudizio per far riconoscere l’esistenza della servitù contro chi ne contesta l’esercizio e per far cessare gli eventuali impedimenti e le turbative, con il diritto di chiedere la rimessione delle cose in pristino oltre al risarcimento dei danni. L’azione confessoria servitutis è lo strumento processuale tipico a disposizione del titolare della servitù. Oltre alla tutela petitoria, il titolare della servitù che abbia subito uno spoglio violento o clandestino può esperire l’azione di reintegrazione ai sensi dell’art. 1168 del Codice civile, mentre in caso di molestie o turbative del possesso della servitù può ricorrere all’azione di manutenzione ai sensi dell’art. 1170 del Codice civile. La scelta tra i diversi rimedi dipende dalla natura e dalla gravità della violazione, nonché dall’urgenza della tutela richiesta.
La diffida non è un presupposto processuale obbligatorio per l’avvio dell’azione giudiziaria, ma svolge una funzione pratica di grande importanza. In primo luogo, essa costituisce la prova documentale della messa in mora del destinatario, rilevante ai fini della decorrenza del risarcimento del danno. In secondo luogo, dimostra la buona fede del mittente e il tentativo di risolvere la controversia in via bonaria, circostanza che il giudice può valutare ai fini della condanna alle spese processuali. In terzo luogo, la diffida consente al destinatario di rendersi conto della serietà della contestazione e di adeguarsi spontaneamente, evitando i costi e i tempi di un giudizio.
Esempio di Lettera Di Diffida Servitù Di Passaggio
MODELLO 1 – DIFFIDA PER RIPRISTINO DELLA SERVITÙ DI PASSAGGIO
Oggetto: Diffida al ripristino della servitù di passaggio su fondo sito in [luogo] – artt. 1063, 1067, 1079 c.c.
Io sottoscritto, quale titolare del diritto di servitù di passaggio sul Vostro fondo, costituita con [atto notarile/sentenza/servitù per usucapione] in data [__/__/____], trascritta ai RR.II. di [Comune] il [__/__/____] ai nn. [__________], contesto l’avvenuta interruzione/ostruzione del tracciato per effetto di [descrizione: posa catene/cancello senza chiavi, deposito materiali, cordolo, aiuola, sosta veicoli, altro] rilevata in data [__/__/____] alle ore [__], come da documentazione fotografica allegata.
Le opere e i comportamenti descritti aggravano o impediscono l’esercizio della servitù in violazione degli artt. 1063 e 1067 c.c. e integrano turbativa del diritto. Con la presente Vi diffido a provvedere, entro e non oltre giorni [__] dal ricevimento, al ripristino integrale dell’accesso e della sede di transito, alla rimozione/adeguamento delle opere di chiusura e, ove intendiate mantenere un cancello per ragioni di sicurezza, alla consegna senza oneri di n. [__] chiavi/telecomandi o all’abilitazione del mio nominativo al sistema di apertura, assicurando in ogni caso un passaggio agevole e senza attese.
In difetto, mi vedrò costretto ad attivare la mediazione obbligatoria ai sensi del d.lgs. 28/2010 e a promuovere azioni a tutela del diritto (possessorie e/o confessoria ex art. 1079 c.c.), con richiesta di provvedimenti d’urgenza, ripristino coattivo, inibitoria e liquidazione dei danni e delle spese.
Allego: copia titolo/trascrizione, planimetria, fotografie datate, estratto mappa catastale.
Luogo e data: [__________] Firma: ______________________________
MODELLO 2 – DIFFIDA AL RISPETTO DELLA SERVITÙ DI PASSAGGIO (CESSAZIONE AGGRAVAMENTI E ABUSI)
Oggetto: Diffida a cessare comportamenti e opere che aggravano la servitù di passaggio – artt. 1067 e 1069 c.c.
In qualità di titolare della servitù di passaggio gravante sul Vostro fondo, costituita con [titolo] del [__/__/____], contesto i seguenti comportamenti/opere che rendono più gravoso l’esercizio del diritto: [parcheggio reiterato sul tracciato, restringimento utile, posizionamento fioriere/pali, deposito rifiuti, orari di chiusura senza consegna chiavi, danneggiamento fondo di transito, altro], riscontrati in data [__/__/____] e documentati dalle foto allegate.
Tali condotte violano l’art. 1067 c.c. e devono cessare immediatamente. Vi diffido pertanto a rimuovere gli ostacoli, a ripristinare la larghezza utile del passaggio pari a [__] m come da titolo/uso, astenendovi da soste o depositi sulla servitù, nonché a eseguire, ai sensi dell’art. 1069 c.c., gli interventi minimi di manutenzione/messa in sicurezza del tratto [descrizione], concordando con il sottoscritto tempi e modalità entro giorni [__] dal ricevimento.
In assenza di riscontro utile, attiverò mediazione e tutela giudiziale, richiedendo anche l’applicazione di misure coercitive e il risarcimento dei danni patiti e patiendi per le deviazioni e i ritardi finora subiti.
Allego: titolo/trascrizione, documentazione fotografica, planimetria.
Luogo e data: [__________] Firma: ______________________________
MODELLO 3 – DIFFIDA PER APERTURA VARCO E RIMOZIONE OPERE CHE OSTRUISCONO IL PASSAGGIO
Oggetto: Diffida a riaprire il varco sulla servitù di passaggio e a rimuovere opere abusive – artt. 1063, 1067, 1070, 1079 c.c.
A seguito della costruzione/posa di [muro, recinzione, rete, cordolo, basculante] in corrispondenza del tracciato della servitù di passaggio che grava sul Vostro fondo, rilevata in data [__/__/____], l’accesso al mio fondo risulta interdetto. Il diritto di servitù è fondato su [atto/sentenza/usucapione], trascritto ai RR.II. il [__/__/____] ai nn. [__________]; il tracciato è individuato nella planimetria allegata.
Vi invito e diffido a rimuovere entro giorni [__] le opere che impediscono il transito e a riaprire il varco nelle dimensioni originarie [larghezza ____ m], ripristinando la piena fruibilità del passaggio. Resta salva la possibilità, a Vostre spese, di proporre lo spostamento della sede ai sensi dell’art. 1070 c.c., purché senza aggravio e con equivalenza funzionale; in difetto, procederò a richiedere in sede cautelare e di merito l’ordine giudiziale di rimozione, l’inibitoria e la condanna alle spese e ai danni.
Si invita altresì a voler concordare un sopralluogo congiunto entro [__] giorni per definire i dettagli operativi. In assenza di riscontro utile, verrà attivata la mediazione obbligatoria e le azioni di tutela previste dalla legge.
Allego: titolo/trascrizione, estratto mappa, foto ostacoli.
Luogo e data: [__________] Firma: ______________________________
MODELLO 4 – DIFFIDA A RIMUOVERE CONTATORE/IMPIANTO POSATO SENZA TITOLO SU TRACCIATO DI SERVITÙ
Oggetto: Diffida a rimuovere contatore/impianto posato sul tracciato della servitù in assenza di titolo – turbativa del diritto di passaggio
In data [__/__/____] ho riscontrato la posa/installazione di n. [__] contatore/cabina/colonnina/pozzetto identificato con matricola [__________] e intestato a [__________] in corrispondenza del tracciato della servitù di passaggio gravante sul fondo in [indirizzo], impedendo/restringendo il transito. Non risulta alcun titolo costitutivo di servitù a favore dell’impianto, né autorizzazione che consenta l’occupazione dell’area funzionale al passaggio.
Diffido pertanto il proprietario del fondo servente e il gestore a rimuovere o arretrare entro e non oltre giorni [__] il suddetto manufatto fuori dalla sede della servitù, ripristinando la percorribilità nelle dimensioni originarie [__ m] e adottando soluzioni conformi alla sicurezza dei luoghi. In mancanza, mi vedrò costretto ad adire l’Organismo di mediazione e, se del caso, il Tribunale per ottenere l’ordine di rimozione, l’inibitoria e il risarcimento dei danni; valuterò altresì la denuncia di nuova opera/danno temuto ove ricorrano i presupposti, con richiesta di provvedimenti urgenti.
Resto disponibile a concordare un sopralluogo congiunto entro [__] giorni. Allego planimetria, documentazione fotografica e titolo della servitù.
Luogo e data: [__________] Firma: ______________________________
MODELLO 5 – DIFFIDA A ESEGUIRE MANUTENZIONE E MESSA IN SICUREZZA DEL TRACCIATO DI PASSAGGIO
Oggetto: Diffida a eseguire interventi di manutenzione per la conservazione della servitù di passaggio – art. 1069 c.c.
Il tracciato della servitù di passaggio a servizio del mio fondo, costituita con [titolo] in data [__/__/____], versa in condizioni che ne compromettono l’utilizzo in sicurezza per la presenza di [buche, cedimenti, fango/stagni, vegetazione invadente, materiali depositati], come da foto allegate. Ai sensi dell’art. 1069 c.c., le opere necessarie per la conservazione del passaggio sono a carico del titolare del diritto, con il dovere di arrecare il minor aggravio possibile al fondo servente e il diritto di accedervi per il tempo strettamente occorrente.
Con la presente Vi invito e diffido a concordare entro giorni [__] modalità e tempi per l’esecuzione di [riempimento buche e ripristino massicciata, regimazione acque superficiali, sfalcio e potatura, posa stabilizzato/ghiaia, altro], ovvero, in alternativa, ad autorizzare formalmente il sottoscritto a procedere direttamente con impresa di fiducia, fermo l’onere a mio carico del costo e la cura di non arrecare pregiudizio al fondo servente. In mancanza, attiverò mediazione e richiederò i provvedimenti necessari a tutela del diritto di passaggio, con condanna alle spese in caso di perdurante inerzia.
Allego titolo/trascrizione della servitù, foto e planimetria del tracciato.
Luogo e data: [__________] Firma: ______________________________
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