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Indice
Perizia di Stima di Immobile
La perizia di stima di un immobile è un documento tecnico ed economico redatto da un professionista abilitato con lo scopo di determinare in modo oggettivo e motivato il valore commerciale di un bene immobile in un preciso momento e contesto di mercato. Non si tratta di una semplice opinione sul prezzo, ma di un elaborato strutturato che descrive le caratteristiche fisiche, giuridiche e urbanistiche del bene, illustra la metodologia di calcolo adottata e giunge a una conclusione estimativa supportata da dati verificabili. Nella perizia di stima sono riportate tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, come struttura portante, materiali, ubicazione, valori termici, estremi della concessione edilizia, estremi di identificazione catastale, certificati di agibilità o di abitabilità, età dalla sua realizzazione e qualità delle rifiniture.
Il contesto in cui la perizia viene richiesta determina in larga parte la sua finalità e il suo peso giuridico. La perizia può essere richiesta per motivi di carattere tecnico giuridico, per valutare danni causati all’immobile da terzi, oppure come valido aiuto per trovare un punto di incontro tra venditore e acquirente durante una trattativa di compravendita. Le banche e gli istituti di credito richiedono sistematicamente la perizia di stima prima di concedere un mutuo fondiario: in questo caso il documento serve all’istituto per verificare che il valore del bene ipotecato sia sufficiente a coprire il finanziamento erogato, tutelando così l’istituto dall’eventuale insolvenza del debitore. La perizia trova applicazione anche nelle procedure esecutive immobiliari, dove il giudice nomina un esperto estimatore per determinare il prezzo base dell’asta, nelle divisioni ereditarie e nelle cause giudiziali in cui il valore dell’immobile è oggetto di contenzioso.
Sul piano soggettivo, la perizia immobiliare deve essere redatta da un professionista iscritto all’albo: un ingegnere, un architetto o un geometra. Per i terreni può valutare anche un agronomo. L’iscrizione all’albo è un requisito non derogabile: una perizia redatta da soggetto non abilitato è priva di validità ai fini legali e non può essere utilizzata in sede giudiziaria o bancaria. Esistono poi standard internazionali e linee guida nazionali che il valutatore è tenuto a seguire: le Linee Guida ABI e la norma UNI 11558 del 2014 definiscono le competenze e le responsabilità del Valutatore Immobiliare, stabilendo un quadro metodologico uniforme per garantire coerenza nelle stime. Esistono inoltre diversi Standard di Valutazione Immobiliare, come IVS e RICS, che assicurano la massima trasparenza nel calcolo del valore.
La redazione della perizia segue un procedimento ordinato. Il primo passo è sempre il sopralluogo dell’immobile, durante il quale il perito rileva la metratura, la disposizione interna, lo stato di conservazione e le caratteristiche costruttive. Segue una fase documentale in cui vengono acquisiti e verificati l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale, il certificato di agibilità, l’attestato di prestazione energetica e la documentazione urbanistica relativa alle eventuali autorizzazioni edilizie. Questa verifica è fondamentale: solo un bene regolare può essere stimato correttamente. Il controllo riguarda i titoli di proprietà, la conformità catastale, la regolarità urbanistica e l’assenza di vincoli o ipoteche.
Per determinare il valore dell’immobile il perito sceglie il metodo di stima più appropriato tra quelli disponibili. La perizia di stima immobiliare sintetica costituisce l’approccio più diffuso: si basa sul confronto diretto tra il bene oggetto della valutazione e beni simili per i quali si conoscono i prezzi di mercato e i parametri rilevanti, come la superficie in metri quadrati, il volume, il numero di stanze, oppure il reddito prodotto dall’immobile. In concreto, il perito individua il segmento di mercato di riferimento, consulta le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) per la zona in cui è situato l’immobile, calcola la superficie commerciale e applica coefficienti correttivi positivi o negativi in relazione allo stato di manutenzione, all’esposizione, alla qualità delle finiture, alla presenza di pertinenze, all’esistenza di ipoteche o debiti condominiali. Il metodo del costo di ricostruzione e quello della capitalizzazione del reddito sono invece preferiti per immobili atipici, capannoni industriali o beni destinati alla locazione.
Una distinzione importante riguarda la tipologia di perizia. La perizia semplice o asseverata è sufficiente per la maggior parte delle esigenze bancarie e amministrative ordinarie. La perizia giurata richiede invece che il professionista presti giuramento davanti a un pubblico ufficiale, conferendo al documento piena efficacia probatoria in sede giudiziaria. La perizia giurata è necessaria per i contenziosi legali, le esecuzioni immobiliari, le successioni ereditarie e per determinare il valore di un bene assicurato in caso di sinistro.
Il costo medio di una perizia immobiliare è di cento o trecento euro, ma può arrivare a costare anche mille euro se l’immobile da valutare è particolarmente ampio o complesso. In caso il professionista chieda un compenso in percentuale, si parla dello 0,05 o 0,10% del valore dell’immobile. A queste somme vanno aggiunte le marche da bollo, obbligatorie per la perizia giurata. È importante sottolineare che il valore espresso in una perizia non è fisso e immutabile nel tempo: interventi di ristrutturazione, variazioni del mercato locale, cambiamenti normativi o la risoluzione di eventuali difformità catastali possono modificare sensibilmente la stima. Per questa ragione le perizie redatte per finalità bancarie o giudiziarie hanno generalmente una validità limitata e possono richiedere aggiornamento in caso di significativo lasso di tempo tra la data di redazione e quella di utilizzo effettivo.
Esempio di Perizia di Stima di un Immobile
Di seguito è possibile trovare un esempio di perizia di stima di un immobile.
PERIZIA DI STIMA
del valore di mercato dell’immobile ubicato nel Comune di (nome del Comune)
Committente
(Nome del Committente)
Luogo e data
Geometra
(Nome del Geometra)
SEZIONE RIEPILOGATIVA
OGGETTO
La presente perizia di stima ha la finalità di individuale il valore di mercato probabile dell’immobile sito nel Comune di (nome del Comune).
COMMITTENTE
– Nome e cognome del Committente, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale
CONSULENTE TECNICO
– Nome e cognome del Consulente Tecnico, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, Codice Fiscale o Partita IVA, indirizzo dello studio, informazioni sull’iscrizione all’Albo Professionale dei Geometri.
METODOLOGIA DI STIMA
La valutazione dell’immobile è stata effettuata mediante il metodo comparativo. Il metodo comparativo della stima del valore di un immobile prevede il confronto con altri immobili aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella zona di interesse, e oggetto di compravendite recenti.
Nomina del Consulente e Richieste
Io, sottoscritto Geometra, con studio sito in (indirizzo dello studio), iscritto all’Albo Professionale dei Geometri della Provincia di (nome della Provincia), al numero (numero di iscrizione all’albo), dichiaro di aver ricevuto in data (data) l’incarico, da (nome e cognome del Committente) di eseguire una perizia di stima, per individuare il valore di mercato dell’immobile sito nel Comune di (Comune).
Come da accordi, mi sono recato a effettuare un sopralluogo presso l’immobile, e dopo aver eseguito gli accertamenti dovuti, relaziono quanto segue.
1. Metodologia di Stima
Durante il sopralluogo, avvenuto in data (data), è stato possibile rilevare lo stato dell’immobile. La valutazione dell’immobile è stata eseguita mediante il metodo comparativo. Il metodo comparativo prevede un confronto tra l’immobile oggetto di stima del valore di mercato più probabile, e altri immobili ubicati nel Comune di (Comune), oggetto di compravendite recenti.
PERIZIA
Ubicazione dell’immobile, e rilievi effettuati
L’immobile oggetto della presente perizia di stima è ubicato nel Comune di (Comune), in Via (indirizzo dell’immobile), al piano (numero del piano), interno (numero dell’interno). A seguito dell’attribuzione dell’incarico di compiere perizia di stima, ho eseguito un sopralluogo dell’immobile oggetto di valutazione. Durante il sopralluogo ho riscontrato tutti gli elementi utili per individuare il probabile valore di mercato dell’immobile.
L’indagine è stata corroborata da ricerche documentali e da indagini di mercato. Le ricerche documentali hanno avuto la finalità di fornire una stima il più possibile vicina al mercato delle compravendite immobiliari. Le indagini di mercato sono state tese a individuare il valore di beni simili al bene oggetto di valutazione per tipologia e ubicazione.
Individuazione dell’immobile oggetto di perizia
Dopo aver ricevuto l’incarico, ho effettuato accessi presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio di (Comune), per acquisire la seguente documentazione:
planimetria catastale aggiornata
visura catastale
estratto di mappa catastale
IMMOBILE OGGETTO DI STIMA
Immobile sito nel Comune di (Comune), Via (indirizzo), censito al foglio __, particella ___ sub. __ (consultare la Scheda Immobile)
SCHEDA IMMOBILE
Comune: Comune di
Indirizzo: __________
Quote di proprietà:
(nome del proprietario) – piena proprietà
Dati catastali:
– Catasto Fabbricati, foglio __, particella___, sub. __, cat.__, classe __, consistenza vani ___, rendita € ____
Descrizione e confini dell’immobile:
L’immobile oggetto di stima consiste in una parte di fabbricato ad uso abitazione civile. Il fabbricato è stato edificato negli anni ottanta. Il tetto è dotato di una struttura portante in legno ed è ricoperto con tegole. L’immobile è posto al pianterreno di un fabbricato di ___ piani. Ha una superficie lorda pari a mq ___, e superfici pertinenziali parti a ___, per una superficie commerciale complessiva pari a ___ circa.
L’appartamento è composto dai seguenti vani:
cucina
soggiorno
tre camere
due bagni
due balconi
un garage
Le pareti sono interamente intonacate, e tinteggiate nei colori bianco, rosa pastello, azzurro pastello, giallo pastello. Le mattonelle sono in cotto di fattura industriale, ma di buona qualità. I balconi sono pavimentati con mattonelle di cotto di fattura artigianale.
Stato di manutenzione e conservazione dell’immobile
L’appartamento oggetto della presente perizia di stima è in condizioni di manutenzione e valutazione normali. La parete di una delle tre camere presenta tracce di umidità, con formazione di muffe. Gli infissi sono in alluminio anodizzato, dotati di vetri doppi. Non presentano interni, né persiane. Non sono presenti grate o altre strutture di protezione. L’appartamento però è dotato di impianto antifurto.
L’appartamento è dotato dei normali impianti tecnologici. Tutti gli impianti sono conformi alla normativa vigente.
Atti di provenienza:
– per la quota pari a 1/1 della piena proprietà, tramite atto di compravendita a rogito _________, in data ________, repertorio____, raccolta______, registrato a ____ in data ____ al n. ____, vol. ___ (Allegato __)
Ispezione ipotecaria:
Planimetria dell’appartamento (Allegato __)
Planimetria del garage (Allegato __)
Certificazioni
Certificazione energetica, redatta da (nome e cognome) in data (data), n. allegato
INDAGINE DI MERCATO
L’indagine di mercato è stata effettuata per avere parametri di confronto affidabili. L’indagine si è svolta per un arco temporale di circa quattro mesi, per evitare che i parametri utilizzati per il confronto includessero picchi di mercato non rappresentativi delle tendenze del mercato immobiliare.
L’indagine è consistita di un’analisi degli annunci apparsi sui quotidiani della città di ____, in riferimento agli immobili ubicati nella stessa zona, dalla natura e dalla destinazione simili all’immobile oggetto della presente perizia di stima. L’indagine ha coinvolto anche i proprietari di immobili siti nello stesso stabile, ed ha fornito dati storici attendibili.
VALUTAZIONE E STIMA DELL’IMMOBILE
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE
Superficie lorda: ___ | Superficie commerciale: _____ | Superficie commerciale totale: _____
VALORI DI MERCATO RILEVATI
Valore minimo OMI : € _________
Valore massimo OMI ): € _________
Valore medio di mercato unitario al mq: € _________
VALORE UNITARIO STIMATO: € _________
Valore catastale: € _________
Valore per capitalizzazione: € _________
Valore medio di mercato: € _________
Valore stimato: € _________
Valore stimato arrotondato: € _________
VALORE STIMATO: € _________
Modello Perizia di Stima Immobile Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello perizia di stima di un immobile da scaricare. Il modulo perizia di stima di un immobile compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile perizia di stima di un immobile può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Perizia di Stima Immobile PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile perizia di stima immobile PDF editabile da scaricare e compilare.
