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Indice
Preliminare Vendita Immobile Con Patto Di Riservato Dominio
Quando le parti vogliono che l’acquirente entri subito nel godimento dell’immobile ma che la proprietà si trasferisca soltanto dopo l’integrale pagamento del prezzo, possono combinare un contratto preliminare di vendita con un patto di riservato dominio. L’operazione si muove su due piani: con il preliminare ci si obbliga a concludere la futura compravendita, mentre con la clausola di riserva di proprietà si stabilisce che, al momento del definitivo, il passaggio del diritto reale rimarrà sospeso fino a quando l’ultimo euro non sarà versato. Il modello attinge alle norme degli articoli 1523-1526 del codice civile, tradizionalmente riferite ai beni mobili, ma la prassi notarile ha esteso lo schema al settore immobiliare, adattandolo alle forme rigide richieste per il trasferimento della proprietà fondiaria.
Perché la riserva sia opponibile ai terzi occorre che sia contenuta in un atto avente la stessa forma del futuro rogito, normalmente una scrittura privata autenticata o un atto pubblico, da trascrivere nei registri immobiliari insieme al preliminare secondo l’articolo 2645-bis. La trascrizione produce l’effetto prenotativo: blocca il bene per tre anni e garantisce che eventuali ipoteche, pignoramenti o vendite successive non prevalgano sul diritto dell’acquirente che avrà poi saldato il prezzo. Se il piano di pagamento supera i tre anni, le parti possono trascrivere di nuovo il preliminare o stipulare un successivo atto ricognitivo per estendere la protezione senza soluzione di continuità.
L’acquirente, nonostante non sia proprietario, diventa detentore qualificato dell’immobile: di solito assume a suo carico le imposte locali, le spese condominiali ordinarie e la manutenzione minuta; al venditore restano quelle straordinarie, salvo diverso patto. Le parti disciplinano il rischio del perimento utilizzando in via analogica l’articolo 1523: se l’immobile perisce per caso fortuito prima del passaggio di proprietà, il rischio grava sull’acquirente che ne aveva già ottenuto la consegna, salvo che si dimostri un vizio originario imputabile al venditore. Le rate periodiche vengono imputate dapprima a interessi, poi a capitale; il contratto prevede che in caso di ritardo superiore a un certo numero di mesi, o di mancato pagamento di una percentuale significativa del prezzo, il venditore possa diffidare l’acquirente e dichiarare sciolto il rapporto. La risoluzione comporta la restituzione dell’immobile e il diritto del venditore di trattenere i canoni di godimento già incassati, mentre le somme imputate a prezzo devono essere restituite, decurtate di un equo indennizzo per il deterioramento e di un’eventuale penale pattuita, secondo i criteri di equilibrio dettati dall’articolo 1526. Una convenzione troppo sbilanciata, che autorizzasse il venditore a trattenere l’intero versato, verrebbe facilmente ridotta dal giudice per contrarietà alla norma imperativa.
La clausola di riservato dominio in un preliminare è utile dal punto di vista finanziario, perché consente di frazionare il pagamento senza coinvolgere banche o leasing; tuttavia il venditore deve sopportare il vincolo di disponibilità del bene per tutta la durata del piano e perdere man mano la spinta negoziale mano a mano che incassa le rate. Per limitare questo rischio si inseriscono garanzie accessorie: ipoteca volontaria di primo grado sull’immobile in favore del venditore, fideiussione bancaria a prima richiesta, o pegno su titoli. Dall’altro lato l’acquirente tutela gli importi versati pretendendo che il venditore consegni copia della polizza assicurativa sull’immobile e aggiorni il certificato di provenienza per escludere iscrizioni pregiudizievoli.
Quando il prezzo viene pagato integralmente, un secondo atto, spesso definito rogito di trasferimento con purgazione della riserva, constata l’avverarsi della condizione e fa acquistare al compratore la piena proprietà; quell’atto deve essere nuovamente trascritto, ma grazie al collegamento con la trascrizione del preliminare si collocherà allo stesso grado. Se una delle parti non presta il consenso, l’altra potrà domandare al tribunale una sentenza sostitutiva ex articolo 2932: anche in questo caso la riserva di dominio inserita nel preliminare fungerà da prova dell’accordo originario e consentirà al giudice di emanare un provvedimento idoneo alla trascrizione.
Esempio di Preliminare Vendita Immobile Con Patto Di Riservato Dominio
Di seguito è possibile trovare un esempio di preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio.
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO
(artt. 1470 ss., 1523 ss., 2932 c.c. – art. 2645-bis c.c.)
Tra
Il/La sig./sig.ra ____________________________________, nato/a a ________________________ (_) il ______________, C.F. ____________________________, residente in ________________________________, di seguito “Promittente Venditore”;
e
Il/La sig./sig.ra ____________________________________, nato/a a ________________________ (_) il ______________, C.F. ____________________________, residente in ________________________________, di seguito “Promissario Acquirente”,
congiuntamente “Parti”,
premesso che il Promittente Venditore è proprietario dell’immobile di cui infra e che il Promissario Acquirente desidera acquistarne la proprietà differita subordinata al completo pagamento del prezzo, si conviene e si stipula quanto segue.
1 – Oggetto
Il Promittente Venditore promette di vendere al Promissario Acquirente, che promette di acquistare, la piena proprietà dell’unità immobiliare sita in ________________________________ (___), via ________________________________ n. ___, composta da ________________________________, con annessi i proporzionali diritti sulle parti comuni ex art. 1117 c.c., identificata al Catasto Fabbricati del Comune di ___________________ al foglio ___, particella ___, sub ___, categoria ___, classe ___, rendita catastale € ____________.
2 – Prezzo, caparra e pagamento rateale
Il prezzo complessivo convenuto è fissato in € ____________________________, che il Promissario Acquirente si obbliga a corrispondere come segue:
– € _________________ a titolo di caparra confirmatoria contestuale alla firma del presente atto (____________________________);
– € _________________ in n. ___ rate mensili/trimestrali da € ____________ ciascuna, scadenti il giorno ___ di ogni mese a decorrere da _____________________;
– saldo finale di € _________________ al più tardi entro il ______________in sede di rogito definitivo.
Gli importi versati a titolo di rate saranno imputati per ___ % a corrispettivo (quota-prezzo) e per ___ % a indennità di godimento.
3 – Patto di riservato dominio
Le Parti stabiliscono espressamente che la proprietà dell’immobile rimarrà riservata al Promittente Venditore fino al pagamento integrale del prezzo di cui all’art. 2, comprensivo di interessi eventualmente maturati; con l’ultimo versamento e senza bisogno di ulteriori consensi si trasferirà automaticamente la proprietà, salvo quanto previsto all’art. 6. Fin d’ora il Promittente Venditore si obbliga a comparire innanzi al notaio designato dal Promissario Acquirente per rogare l’atto ricognitivo di avveramento della condizione e la purgazione della riserva.
4 – Consegna e immissione nel possesso
Il Promittente Venditore consegna l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova al ___________________; da tale data il rischio per perimento o deterioramento non imputabile alle Parti graverà sul Promissario Acquirente ai sensi dell’art. 1523 c.c. Quest’ultimo assumerà a proprio carico IMU, TARI e spese condominiali ordinarie; restano a carico del Promittente Venditore quelle straordinarie salvo diverso accordo scritto.
5 – Durata del vincolo e trascrizione
Il presente preliminare, contenente clausola di riservato dominio, sarà trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. a cura del notaio ____________________ entro ___________________; l’efficacia prenotativa durerà tre anni dalla trascrizione. Qualora il saldo dovesse avvenire oltre tale termine, le Parti si impegnano a rinnovare la trascrizione o a stipulare atto ricognitivo idoneo a mantenerne gli effetti sino alla stipula del definitivo.
6 – Inadempimento e risoluzione
Il mancato pagamento di ___ rate anche non consecutive ovvero di un importo pari ad almeno ___ % del prezzo costituirà grave inadempimento; il Promittente Venditore potrà diffidare per iscritto il Promissario Acquirente a saldare entro 15 giorni. In caso di ulteriore inadempienza il contratto si intenderà risolto di diritto ai sensi dell’art. 1456 c.c.; il Promittente Venditore rientrerà nel possesso dell’immobile e:
– tratterrà le somme a titolo di godimento;
– restituirà le sole quote-prezzo, decurtate di € ____________ a titolo di indennizzo per il deterioramento e le spese di ripristino documentate, nel rispetto dell’art. 1526 c.c.
7 – Spese, imposte, garanzie
Le spese del presente atto, della trascrizione e dell’eventuale atto definitivo saranno a carico del Promissario Acquirente, salvo imposta di registro fissa dovuta sul preliminare. Il Promittente Venditore garantisce la libertà dell’immobile da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli; si impegna a non costituirne sino al trasferimento della proprietà. A garanzia del pagamento può essere iscritta ipoteca di primo grado a favore del Promittente Venditore fino a concorrenza di € ____________.
8 – Ultimazione e rogito definitivo
Il rogito definitivo sarà stipulato dinanzi al Notaio ______________________ entro e non oltre il_____________________; le Parti si danno reciproco appuntamento con preavviso di almeno 15 giorni.
9 – Clausola foro competente
Per ogni controversia è competente in via esclusiva il Foro di _________________.
10 – Trattamento dati personali
Le Parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa ex art. 13 Reg. UE 2016/679 e autorizzano il trattamento dei dati per finalità strettamente connesse all’esecuzione del presente contratto.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ______________, data ______________
Il Promittente Venditore ____________________________
Il Promissario Acquirente ____________________________
(ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. il Promissario Acquirente dichiara di approvare specificamente le clausole nn. 3, 4, 5, 6, 7 e 9.)
Fac Simile Preliminare Vendita Immobile Con Patto Di Riservato Dominio Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio da scaricare. Il modulo preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Preliminare Vendita Immobile Con Patto Di Riservato Dominio PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un modello preliminare vendita immobile con patto di riservato dominio PDF editabile.