In questa pagina è possibile trovare un fac simile perizia danni immobile locato da scaricare e compilare.
Indice
Perizia Danni Immobile Locato
La perizia danni su immobile locato è una relazione tecnico estimativa che “cristallizza” lo stato dell’immobile alla riconsegna e quantifica, con criteri verificabili, i ripristini necessari distinguendo ciò che rientra nel normale deterioramento da uso conforme da ciò che integra danno imputabile al conduttore. È uno strumento utile sia per la gestione stragiudiziale (trattenuta cauzione, accordo di chiusura) sia come base tecnica in caso di contenzioso.
Il quadro giuridico di riferimento parte dall’obbligo del conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo l’usura/consumo derivante dall’uso conforme al contratto; in mancanza di descrizione iniziale, la legge stabilisce una presunzione di consegna in buono stato, e chiarisce che il conduttore non risponde dei deterioramenti dovuti a vetustà. Per capire se un intervento è a carico del locatore o del conduttore, la perizia deve anche tenere conto della ripartizione degli obblighi manutentivi: il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie durante la locazione, salvo le riparazioni di piccola manutenzione che restano in capo al conduttore, mentre le piccole riparazioni sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dovute a vetustà o caso fortuito. Questa distinzione è decisiva quando si discutono vizi come umidità strutturale, infiltrazioni da parti comuni o vetustà impiantistica (tendenzialmente estranei alla responsabilità del conduttore) rispetto a rotture, forature, manomissioni, ammanchi o trascuratezze d’uso. Dal punto di vista probatorio, la perizia è un documento che consente a chi lo legge di ricostruire in modo controllabile cosa è stato visto, quando, con quali riscontri e come si arriva ai numeri. Per questo la perizia dovrebbe sempre collegarsi, se esiste, al verbale di consegna iniziale (stato dei luoghi e dotazioni) e al verbale di riconsegna (chiavi, letture contatori, presenza delle parti, riserve). Se il verbale iniziale manca, la presunzione legale di buono stato rende ancora più importante descrivere con precisione i danni, perché il conduttore tenderà a sostenere che fossero preesistenti: la qualità della documentazione fotografica e la specificità delle descrizioni diventano allora determinanti.
Sul “come” si fa, il punto che più incide sull’efficacia è il contraddittorio. Anche quando non si è in giudizio, invitare formalmente l’altra parte (conduttore o locatore) al sopralluogo, fissando data e ora e conservando prova dell’invito, riduce drasticamente le contestazioni future (“non ero presente”, “non ho visto”, “non mi hanno consentito di replicare”). Se l’altra parte non si presenta, la perizia deve registrarlo e allegare comunque rilievi e foto datate. Questa non è una formalità: rende più credibile la ricostruzione e spesso facilita accordi rapidi sulla cauzione. La perizia deve poi separare, con linguaggio tecnico ma comprensibile, tre categorie: normale usura, vetustà, danno imputabile. Un esempio tipico è la tinteggiatura: lo sporco “fisiologico” e l’opacizzazione nel tempo tendono a rientrare nel normale deterioramento; la giurisprudenza ha anche ritenuto nulla, in ambito abitativo e nel contesto applicativo della disciplina speciale, la clausola che scarica sul conduttore la tinteggiatura come ripristino del normale uso, qualificandola come vantaggio extra per il locatore rispetto al canone. Diverso è il caso di danni puntuali e provati (fori diffusi, scritte, macchie irreversibili, rotture, muffe da uso scorretto e mancata aerazione quando tecnicamente imputabili): qui la perizia deve motivare perché non si tratta di semplice usura e indicare l’intervento minimo necessario, evitando di trasformare il ripristino in un “miglioramento” dell’immobile. La stima economica è la seconda parte critica. In ambito locatizio, la quantificazione più difendibile è di regola il costo di rimessa in pristino a regola d’arte, ma con un correttivo fondamentale: non si può scaricare sul conduttore un “ripristino a nuovo” quando l’elemento era già vecchio o già degradato; occorre considerare vetustà e stato pregresso, perché l’indennizzo non deve generare un arricchimento del locatore. Nella pratica ciò significa che la perizia dovrebbe indicare il criterio usato per i prezzi (prezzario regionale, listini DEI, preventivi di imprese locali), separare manodopera/materiali/oneri accessori, e spiegare quando applica un deprezzamento o una quota di vetustà. Dove il danno riguarda beni mobili o arredi in locazione (locazioni arredate), è utile stimare anche il valore residuo del bene, perché la sostituzione integrale può non essere economicamente coerente se è possibile la riparazione.
La perizia interagisce quasi sempre con il deposito cauzionale. Nelle locazioni soggette alla disciplina dell’equo canone, il deposito non può superare tre mensilità ed è produttivo di interessi legali da riconoscere periodicamente; nella chiusura del rapporto, trattenere la cauzione senza una base documentata espone a contestazioni, mentre una perizia con computo e foto costituisce la giustificazione tecnica della trattenuta o della richiesta integrativa. In concreto, la buona prassi è che il locatore contesti i danni in tempi rapidi, alleghi la perizia, indichi l’importo che intende trattenere e, se eccede la cauzione, chieda il saldo; se invece l’importo è inferiore, restituisca la differenza, così da mostrarsi coerente e ridurre il rischio di contenzioso. Un capitolo spesso confuso è quello del danno da mancata restituzione o restituzione tardiva. Se il conduttore è in mora nella riconsegna, la legge prevede l’obbligo di corrispondere il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo maggior danno. Questo profilo non è “danno materiale” all’immobile, ma può sommarsi ai ripristini: la perizia può indicare la durata tecnica dei lavori e l’eventuale indisponibilità dell’immobile, ma la quantificazione giuridica del maggior danno richiede normalmente un raccordo con il legale e con prove ulteriori (ad esempio impossibilità di rilocare, offerte perse, tempi inevitabili di cantiere).
Quando la lite è probabile e si teme che lo stato dei luoghi cambi (riparazioni urgenti, rischi di ulteriore degrado, contestazioni radicali), lo strumento processuale più efficace per “bloccare” la prova è l’accertamento tecnico preventivo. L’art. 696 c.p.c. consente l’accertamento tecnico o l’ispezione giudiziale quando c’è urgenza di verificare lo stato dei luoghi prima del giudizio. In molte controversie locatizie è ancora più utile l’ATP “conciliativo” ex art. 696-bis c.p.c., perché mira ad accertare e determinare crediti da inesatto adempimento contrattuale e integra una fase con finalità di composizione della lite. In pratica, se la controparte nega tutto o minaccia causa, valutare tempestivamente questi strumenti può evitare discussioni sterili su foto e preventivi di parte.
Esempio di Perizia Danni Immobile Locato
Di seguito è possibile trovare un esempio di perizia danni immobile locato.
PERIZIA TECNICA DI ACCERTAMENTO DANNI – IMMOBILE LOCATO
(stato di riconsegna, attribuzione e stima costi di ripristino)
Committente (Locatore/Conduttore/Amministratore): ________________________________
C.F./P.IVA: ________________________________ Tel: ________________________________ PEC/E-mail: ________________________________
Tecnico incaricato (CTP/consulente/tecnico di parte): ________________________________
Qualifica: ________________________________ Iscrizione Albo/Collegio n. ________________________________
Studio: ________________________________ C.F./P.IVA: ________________________________ PEC: ________________________________
Oggetto: Perizia tecnica di accertamento danni e stima costi di ripristino relativi all’immobile locato sito in ________________________________.
Immobile: Comune ________________________________ – Via/P.zza ________________________________ n. ____ – Interno ____ – Piano ____
Identificazione catastale: Foglio ____ – Particella ____ – Sub ____ – Categoria ____ – Rendita € ________________________________
Contratto di locazione: stipulato il ________________________________ – registrato il ________________________________ n. ________________________________ (serie ____).
Decorrenza/cessazione: dal ________________________________ al ________________________________
Canone: € ________________________________ (mensile/annuo)
Deposito cauzionale: € ________________________________ versato il ________________________________
Verbale di consegna iniziale e inventario: ☐ presente ☐ assente
Se presente: data ________________________________ – allegato n. ____
Se assente: si prende atto che, in mancanza di descrizione iniziale, opera la presunzione di consegna in buono stato di manutenzione nei limiti di legge.
Incarico, finalità e limitazioni
Il/la sottoscritto/a tecnico/a è incaricato/a di: accertare lo stato dell’immobile al momento della riconsegna (o in prossimità della riconsegna), individuare eventuali danni, ammanchi o alterazioni rispetto allo stato di consegna e/o rispetto al normale deterioramento da uso conforme al contratto, stimare i costi di ripristino a regola d’arte e formulare una quantificazione economica attribuibile, per quanto tecnicamente valutabile, a responsabilità del conduttore.
La presente perizia si fonda su: sopralluogo/i, rilievi visivi e strumentali di base, documentazione fotografica, documenti consegnati dalle parti e, ove disponibili, verbale di consegna iniziale/inventario e verbale di riconsegna. La perizia non comprende, salvo diversa indicazione, indagini distruttive, saggi invasivi o verifiche impiantistiche approfondite non eseguibili senza opere di apertura; eventuali vizi occulti non rilevabili con ordinaria diligenza in sopralluogo restano esclusi e potranno richiedere integrazioni.
Sopralluogo e contraddittorio
Data sopralluogo: ________________________________ Ora: ________________________________
Luogo di svolgimento: ________________________________
Presenti:
Locatore: ________________________________ ☐ presente ☐ assente
Conduttore: ________________________________ ☐ presente ☐ assente
Amministratore/agenzia/terzi: ________________________________ ☐ presente ☐ assente
Testimoni (eventuali): ________________________________
Consegna chiavi al sopralluogo: n. ____ chiavi ________________________________ – telecomandi/badge n. ____ ________________________________
Utenze e letture contatori rilevate:
POD __________________ lettura __________________; PDR __________________ lettura __________________; Acqua matr. __________________ lettura __________________; altro __________________.
In caso di assenza di una parte, si dà atto che il sopralluogo è stato eseguito ☐ con invito regolarmente trasmesso in data __________________ (PEC/racc./altro) ☐ senza contraddittorio per ________________________________, e che la documentazione fotografica e i rilievi allegati descrivono lo stato dei luoghi alla data sopra indicata.
Criteri giuridico tecnici di valutazione
Ai fini della distinzione tra danno imputabile e normale deterioramento, si applicano i seguenti criteri: l’immobile deve essere restituito nello stato in cui è stato ricevuto, salvo deterioramento o consumo derivanti dall’uso conforme al contratto; il conduttore non risponde del deterioramento dovuto a vetustà.
Eventuali danni da ritardata restituzione (mora nella riconsegna) sono valutati separatamente in quanto riconducibili alla disciplina specifica.
La quantificazione economica è stimata mediante: prezziari ________________________________ (es. regionale/DEI/mercato locale) e/o preventivi di operatori specializzati, con indicazione di quantità, unità di misura, manodopera, materiali, oneri accessori e IVA se applicabile.
Stato dell’immobile alla riconsegna: descrizione e rilievi
Descrizione generale: l’immobile è composto da ________________________________ (vani e accessori) con pertinenze ________________________________ (cantina/box/giardino/terrazzo).
Stato manutentivo complessivo (a vista): ☐ ottimo ☐ buono ☐ discreto ☐ mediocre ☐ scadente, con le seguenti criticità principali: ________________________________.
Rilievi per ambienti/parti (compilare e ripetere per ciascun locale):
Locale/Area: ________________________________
- Pareti e tinteggiature: ________________________________
- Soffitti: ________________________________
- Pavimenti/battiscopa: ________________________________
- Infissi interni/porte: ________________________________
- Infissi esterni/tapparelle/vetri: ________________________________
- Impianto elettrico (punti luce/prese visibili): ________________________________
- Impianto idrico-sanitario (rubinetti, sanitari, scarichi visibili): ________________________________
- Riscaldamento/raffrescamento (terminali visibili): ________________________________
- Arredi/elettrodomestici (se locazione arredata): ________________________________
- Note: ________________________________
Quadro danni riscontrati e attribuzione (normale usura vs danno)
Per ciascun danno si indica: descrizione, localizzazione, probabile causa, classificazione, intervento consigliato, stima economica.
Danno n. ____
Localizzazione: ________________________________
Descrizione: ________________________________
Evidenza (foto n. ____ / rilievo n. ____): ________________________________
Probabile causa tecnica: ________________________________
Classificazione: ☐ normale deterioramento/uso conforme ☐ vetustà ☐ danno imputabile a conduttore ☐ causa da accertare
Intervento di ripristino: ________________________________
Quantità stimata: ________________________________
Note su urgenza/sicurezza: ________________________________
(Replicare per tutti i danni)
Computo estimativo dei ripristini
Il presente computo riassume i soli interventi ritenuti necessari al ripristino delle parti danneggiate e attribuibili, secondo quanto sopra, a responsabilità imputabile al conduttore (salvo diversa determinazione dell’Autorità giudiziaria).
Tabella stima (esempio struttura):
| N. | Intervento | U.M. | Q.tà | Prezzo unit. (€) | Importo (€) | Attribuzione |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ____ | __________________ | ____ | ____ | ____ | ____ | conduttore |
| ____ | __________________ | ____ | ____ | ____ | ____ | conduttore |
| ____ | __________________ | ____ | ____ | ____ | ____ | conduttore |
Totale lavori (imponibile): € ________________________________
Oneri accessori (trasporti, smaltimenti, protezioni): € ________________________________
IVA (se applicabile): € ________________________________
Totale complessivo stimato ripristini: € ________________________________
Eventuali preventivi acquisiti: ditta ________________________________ (prot./data __________________) importo € __________________; ditta ________________________________ importo € __________________. In caso di scostamento tra prezziario e preventivi, criterio adottato: ________________________________.
Danni ulteriori e poste non tecniche (facoltativo)
Ritardata restituzione/indennità di occupazione: se applicabile, periodo ________________________________; quantificazione parametrata a ________________________________ (canone/maggior danno documentato).
Spese di pulizia straordinaria/sgombero: € ________________________________ (documenti: __________________).
Danni indiretti (mancato godimento, perdita canoni): ________________________________ (da valutare giuridicamente e documentalmente).
Conclusioni tecniche
Alla data del sopralluogo l’immobile presenta le difformità/danni descritti ai punti precedenti. Alla luce dei criteri di valutazione e della documentazione esaminata, si stima che i danni imputabili al conduttore (oltre normale usura e vetustà) comportino un costo di ripristino complessivo pari a:
€ ________________________________ (in lettere: ________________________________)
oltre eventuali ulteriori oneri indicati al punto 7, se riconosciuti.
La presente perizia è redatta per uso ________________________________ (stragiudiziale/negoziazione/trattenuta deposito/azione giudiziaria) e potrà essere aggiornata in caso di ulteriori accertamenti o emersione di vizi non immediatamente rilevabili.
Allegati
Allegato 1 – Documentazione fotografica (n. ____ foto)
Allegato 2 – Planimetria con mappatura danni (se disponibile)
Allegato 3 – Verbale di consegna iniziale / inventario (se disponibile)
Allegato 4 – Verbale di riconsegna (se disponibile)
Allegato 5 – Computo metrico estimativo / prezziario / preventivi
Allegato 6 – Letture contatori e documentazione utenze (se disponibile)
Luogo e data: ________________________________
Il Tecnico incaricato
________________________________ (firma e timbro)
Per presa visione (facoltativo):
Locatore ________________________________ (firma)
Conduttore ________________________________ (firma)
Fac Simile Perizia Danni Immobile Locato Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello perizia danni immobile locato da scaricare. Il modulo perizia danni immobile locato compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile perizia danni immobile locato può essere convertito in PDF o stampato.
