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Indice
Atto Notarile Compravendita Immobile
L’acquisto di una casa rappresenta un momento di grande impatto, un evento che merita attenzione e cura nei dettagli. È fondamentale, pertanto, rivolgersi a un notaio fin dall’inizio delle trattative per garantire che tutte le fasi del processo siano gestite con la massima precisione e sicurezza.
Il notaio è una figura essenziale perché possiede le competenze specifiche per guidare l’acquirente attraverso le complessità della negoziazione, assicurando un acquisto protetto e legalmente valido. La sua imparzialità è cruciale; nonostante il suo ruolo di supporto all’acquirente, il notaio salvaguarda equamente gli interessi di tutte le parti coinvolte, inclusi quelli del venditore.
Il processo inizia con la scelta del notaio a cui conferire l’incarico per redigere il rogito. Questo è seguito da uno o più incontri preliminari durante i quali si raccolgono le informazioni essenziali e si chiariscono dubbi o incertezze.
Il passo successivo comprende la raccolta meticolosa di tutti i documenti necessari. Sebbene questa attività sia a carico delle parti, spesso è l’agente immobiliare a coordinare e facilitare la raccolta, soprattutto quando si tratta di intermediare tra venditore e acquirente, assicurando che tutti i documenti siano corretti e completi.
Tra i documenti fondamentali figurano:
– Carte d’identità e codici fiscali delle parti coinvolte;
– Certificati di stato civile e regime patrimoniale di ciascuna parte, che può variare da celibe/nubile a coniugato/a, con separazione dei beni o in regime di comunione;
– Documentazione catastale completa, che include dati, visure e planimetrie dell’immobile in questione;
– Atti di provenienza, ovvero i documenti che attestano come il venditore sia divenuto proprietario o detentore di diritti sull’immobile;
– In caso di proprietà inserite in contesti condominiali, è necessaria una liberatoria del condominio, documento che certifica la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali da parte del venditore;
– Dettaglio dei mezzi di pagamento utilizzati per il trasferimento del prezzo di acquisto;
– Informazioni riguardanti l’eventuale mediatore immobiliare e dettagli sui pagamenti dei suoi compenso;
– Documenti relativi all’aspetto edilizio e urbanistico, come titoli edilizi e certificati di agibilità o abitabilità;
– Attestato di prestazione energetica dell’immobile;
– Documentazione fiscale che includa informazioni su detrazioni, plusvalenze, credito d’imposta e altre agevolazioni fiscali applicabili, quali quelle relative all’acquisto della prima casa;
– Documenti pertinenti a eventuali mutui o altri finanziamenti ottenuti per l’acquisto dell’immobile.
Nel processo preliminare alla definizione della data per la firma del rogito notarile, il notaio insieme al suo team di collaboratori si dedica a un’approfondita analisi e revisione della documentazione pertinente e di tutte le pratiche relative. Questa fase di preparazione è cruciale per garantire la legalità e la trasparenza dell’operazione immobiliare.
Il dettaglio dell’istruttoria implica una serie di passaggi metodici e accurati. Inizia con il controllo antiriciclaggio e con una rigorosa verifica dell’identità e della reputazione delle parti coinvolte. Successivamente, il notaio e i suoi assistenti effettuano ricerche e verifiche presso il Catasto e il Registro Immobiliare. L’obiettivo è di tracciare la storia di passaggi di proprietà dell’immobile, oltre a identificare eventuali gravami o problematiche che potrebbero pregiudicare la trasparenza della transazione.
L’analisi non si ferma qui: viene effettuato lo studio degli atti di provenienza e la verifica della correttezza della planimetria catastale, con la collaborazione di un tecnico qualificato, per assicurare la piena conformità del bene agli atti. Inoltre, si procede allo studio dei titoli edilizi per confermare la conformità dell’immobile rispetto alle normative edilizie e urbanistiche vigenti.
È fondamentale anche la verifica della documentazione relativa alla destinazione urbanistica dell’immobile e l’attestazione della sua efficienza energetica tramite l’analisi dell’attestato di prestazione energetica. Non meno importante è lo studio degli aspetti fiscali dell’operazione, per assicurare che tutte le tasse e le imposte siano state correttamente calcolate e saranno adeguatamente gestite nel corso della transazione.
Al momento della stipula dell’atto, il notaio, insieme ai suoi collaboratori, si impegna innanzitutto in una serie di controlli preliminari, essenziali per garantire la legalità e la trasparenza dell’operazione. Tra questi, figurano l’adeguata verifica dell’identità delle parti coinvolte, qualora non sia già stata effettuata in precedenza, e controlli antiriciclaggio, che comprendono la compilazione e la firma di specifiche modulistiche volte a prevenire il finanziamento di attività illecite.
Successivamente, il notaio procede alla lettura personale della bozza dell’atto di compravendita e, eventualmente, del mutuo associato. Durante questa fase, dimostra grande attenzione nel controllare che tutte le informazioni, i dati personali e gli accordi reciproci tra le parti siano stati riportati con precisione e fedeltà. Inoltre, si assicura di verificare la modalità di consegna delle chiavi dell’immobile, che può avvenire contestualmente alla firma dell’atto o in un momento successivo, secondo quanto convenuto.
Una volta introdotte le necessarie correzioni o integrazioni al documento, e dopo aver accertato che tutti i presenti abbiano pienamente compreso il contenuto e le implicazioni dell’atto, il notaio procede con la raccolta delle firme di tutti gli interessati. Al termine di questo processo, egli appone la propria firma e il sigillo notarile, certificando in tal modo la validità e l’autenticità dell’atto.
Infine, a conclusione del rogito notarile, il notaio fornisce alle parti una certificazione di avvenuta stipula, ossia una dichiarazione notarile che attesta ufficialmente la realizzazione dell’accordo di compravendita. Questo documento rappresenta un elemento fondamentale per confermare la legalità della transazione e per garantire la tranquillità di tutte le entità coinvolte.
Esempio Atto Notarile Compravendita Immobile
Di seguito è possibile trovare un esempio di atto notarile compravendita immobile.
ATTO DI COMPRAVENDITA D’IMMOBILE
L’anno …., il giorno …. del mese di …., nel mio studio sito in …. nella via …. n. …., dinanzi a
me Dott. …., Notaio in …., iscritto nel Collegio Notarile di …., senza la presenza dei testimoni,
alla quale le parti sotto indicate, di pieno accordo tra loro e con il mio consenso, hanno rinunciato,
sono comparsi il sig. …., nato a …. il …., codice fiscale …., residente in …. nella via …. n. …., il
sig. …., nato a …. il …., codice fiscale …., residente in …. nella via …. n. …., e la sig.ra …., nata
a …. il …., codice fiscale …., residente in …. nella via …. n. ….
Detti comparenti, della cui identità personale io Notaio sono certo, mi richiedono di ricevere il
presente atto con il quale convengono e stipulano quanto segue:
1) Il sig. …. dichiara di cedere e vendere, come con il presente atto cede e vende ai coniugi ….
e …., che acquistano in regime di comunione legale, per se stessi, propri eredi e successori,
l’appartamento, ad uso abitazione, sito nel Comune di …. alla via …. n. …., piano ….,
interno …., vani …., distinto in Catasto a …., di proprietà esclusiva del venditore. Alla porzione
immobiliare in contratto segue e compete ed è compresa nella presente vendita, la porzione
quota di comproprietà, in ragione di millesimi ….., delle parti comuni condominiali.
2) Il prezzo è convenuto ed accettato in complessivi € …. (….). Di detta somma la parte
venditrice dichiara di avere già ricevuto dalla parte acquirente € …. (….) mediante …. Per i
residui € …. (….) la parte venditrice delega e accolla alla parte acquirente, che accetta di
pagarle, in suo nome, conto e vece e alle convenute scadenze alla Banca …., quale residuo
ammontare ad oggi della quota di originari € ….. del mutuo n. ….. concesso dal ….. con atto …..,
n. ….. di repertorio, a rogito del dott. ….. Notaio in ….., garantito ipotecariamente sull’immobile
in contratto con iscrizione accesa alla Conservatoria dei registri immobiliari di ….. in data ….. n.
…..;
Dell’intero prezzo, salvo il buon fine del fatto accollo, la parte venditrice rilascia alla parte
acquirente quietanza e rinuncia al diritto di ipoteca legale esonerando il Conservatore dei Registri
Immobiliari da ogni responsabilità a riguardo.
Poiché il presente atto ha per oggetto il trasferimento di porzioni immobiliari ad uso abitativo e
relative pertinenze la base imponibile, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, ai
sensi del comma 497 dell’art. 1 della legge 23 dicembre 2005, n. 266, deve ritenersi costituita dal
valore delle porzioni immobiliari oggetto del presente atto determinato ai sensi dell’art. 52,
commi 4 e 5 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, indipendentemente dal corrispettivo quale sopra
pattuito ed indicato. Tale valore è pari ad € ……
All’uopo la parte venditrice e la parte acquirente, consapevoli delle conseguenze penali previste
dall’art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, per chi rilascia dichiarazioni mendaci, dichiarano
sotto la propria responsabilità relativamente al presente atto, di non agire nell’esercizio di attività
commerciali, artistiche o professionali.
Ai sensi dell’art. 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, le stesse parti, consapevoli delle
conseguenze penali previste dall’art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, per chi rilascia
dichiarazioni mendaci, dichiarano:
a) che il corrispettivo come sopra pattuito ed indicato è stato pagato con le seguenti modalità:
quanto ad € ….. mediante ….; quanto ad € ….., mediante …. e quanto ad € ….. mediante
accollo del predetto mutuo contratto dalla parte venditrice con la Banca ….;
b) che si sono avvalsi delle prestazioni della Società di Mediazione …., con sede legale in …. nella
via …. n. …., partita I.V.A. n. …., iscritta al ruolo dei mediatori presso la C.C.I.A.A. di …. al n.
…., il cui legale rappresentante è il dott. …. nato a …. il …., iscritto al ruolo di agenti di affari
presso la C.C.I.A.A. di …. al n. …., cui hanno pagato per la mediazione: quanto alla parte
venditrice l’importo di € ….. comprensivo di I.V.A. Mediante ….; quanto alla parte acquirente
l’importo di € …. comprensivo di I.V.A. mediante ….
3) Quanto in contratto è compravenduto a corpo, nello stato di fatto in cui attualmente si trova
con ogni inerente diritto, ragione, azione, accessione, pertinenza, fisso, infisso, comunione,
servitù attiva, passiva, apparente o non, anche derivante dall’appartenenza del venduto a stabile
in condominio come posseduto dalla parte venditrice ed alla stessa pervenuto.
La parte venditrice dichiara che quanto in contratto le pervenne per acquisto fattone con atto ….,
n. ….. di repertorio, a rogito del dott. ….. Notaio in ….., registrato a …. in data ….. al n. …..,
serie ….., trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di ….. in data ….. al n. ….. Detto
atto la parte acquirente dichiara di ben conoscere e si obbliga a rispettarlo, con quanto ivi
richiamato.
4) La proprietà, il possesso e il materiale godimento di quanto in contratto si trasferiscono alla
parte acquirente da oggi in forza del presente atto, onde da oggi in avanti saranno a favore ed a
carico della parte acquirente stessa le rendite e gli oneri relativi, salvi tra le parti i debiti
conguagli.
(La consegna dell’immobile all’acquirente avviene contestualmente alla firma del presente
contratto mediante la consegna delle chiavi). (Oppure: Si dà atto che l’immobile è già nella
disponibilità dell’acquirente in forza di contratto di locazione o di comodato o di usufrutto o di
abitazione o di uso stipulato in data ….).
5) La parte venditrice presta garanzia da evizioni ai sensi di legge e dichiara e garantisce che
quanto in contratto è di sua piena ed esclusiva proprietà, in sua libera disponibilità, libero da pesi,
oneri privilegi anche fiscali, che non sia quello a garanzia delle imposte eventualmente dovute in
dipendenza del presente trasferimento, da trascrizioni e servitù che non siano quelle portate o
richiamate dal titolo di provenienza o quanto sia derivante dall’appartenenza del venduto a stabile
in condominio, nonché a iscrizioni, fatta eccezione per l’iscrizione ….. già citata al precedente
punto 2), che garantisce la quota di mutuo accollata in pagamento alla parte acquirente; il tutto
anche con riferimento al periodo di mancato aggiornamento dei Registri Immobiliari di …..
6) La parte acquirente si dichiara edotta delle norme del regolamento di condominio e delle
annesse tabelle di ripartizione della proprietà delle parti comuni e delle spese dello stabile di cui
fa parte il venduto e si obbliga a rispettarle in ogni loro parte per sé, successori ed aventi causa,
anche quali vere e proprie servitù efficienti lo stabile nel suo complesso e nei singoli elementi che
lo compongono.
7) La parte venditrice consegna alla parte acquirente la dichiarazione di corretta esecuzione
dell’impianto del gas eseguita da ….. in data ….., la dichiarazione di conformità dell’impianto
elettrico eseguita da ….. in data ….. e la certificazione energetica eseguita da ….. in data ….. di
cui dà atto di aver ricevuto la relativa documentazione e le informazioni in conformità a quanto
dispone l’art. 13 del D. Lgs. 3 marzo 2011, n. 28.
8) Agli effetti della registrazione del presente atto e degli altri effetti fiscali le parti contraenti
dichiarano di essere di cittadinanza italiana e che tra esse non sussiste alcun rapporto di
parentela in linea retta.
9) Le imposte e tasse del presente atto e dipendenti da esso vengono poste a carico della parte
acquirente che le accetta.
10) Agli effetti della legge 19.5.1975, n. 151 il venditore dichiara di essere coniugato con la
sig.ra …., nata a …. il …. (codice fiscale ….), e di avere, con atto ….., n. ….. di Repertorio ai
rogiti del dott. ….., Notaio in ….., scelto il regime patrimoniale di cui all’art. 228, comma 15,
della legge 19.5.1975, n. 151, della separazione dei beni, mentre i compratori dichiarano di aver
contratto matrimonio con effetti civili anteriormente alla data di entrata in vigore di detta legge e
che il regime patrimoniale della loro famiglia è quello della comunione dei beni.
11) Agli effetti della legge 28.2.1985, n. 47 il sig. ….. dichiara che il suddetto immobile è stato
costruito secondo le prescrizioni con le modalità di cui alla licenza edilizia n. ….. rilasciata il …..
dal Comune di ….. ed è stato dichiarato abitabile a decorrere dal ….. come da certificato del
predetto Comune in data …..
Il sig. ….. dichiara, inoltre, che non ricorrono le condizioni per la richiesta di sanatoria edilizia, né
sono stati addottati provvedimenti sanzionatori ai sensi dell’art. 41 della legge 28.2.1985, n. 47.
Ai sensi e agli effetti dell’art. 3, comma 3-ter del D.L. 27 aprile 1990, n. 90 convertito nella legge
26 giugno 1990, n. 165 viene allegata al presente atto la dichiarazione, resa dal venditore, ai
sensi dell’art. 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445 relativa alla denuncia del reddito fondiario
dell’immobile sopra indicato.
Le parti chiedono l’applicazione al presente atto delle disposizioni di cui all’art. 1 comma 1,
quinto periodo della tariffa, parte prima allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e all’uopo
dichiarano che con il presente atto è stata trasferita porzione di fabbricato destinata ad abitazione
non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.
218 del 27 agosto 1969. La parte venditrice dichiara altresì di non aver effettuato la presente
vendita nell’esercizio di impresa arte o professione. Gli acquirenti, infine, consapevoli delle
conseguenze penali previste dall’art, 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, per chi rilascia
dichiarazioni mendaci, dichiarano di essere residenti in ….., ma di volere entrambi trasferire la
propria residenza nel Comune di ….. entro 18 mesi dalla data odierna e di non essere titolari
esclusivi o in comunione tra loro di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del Comune nel quale si trova la porzione immobiliare trasferita con il
presente atto; di non essere titolari, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su
tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su
altra casa di abitazione acquistata dalle stesse parti acquirenti con le agevolazioni di cui all’art. 3
comma 131 della legge 28 dicembre 1995, n. 549 ovvero con le precedenti agevolazioni nello
stesso richiamate. La parte acquirente dichiara di essere edotta circa le sanzioni previste dalla
vigente normativa in caso di cessione della porzione immobiliare acquistata con il presente atto
prima del decorso del termine di cinque anni dalla data odierna.
Io Notaio ho ricevuto il presente atto fatto in …., ove sopra, che viene firmato, infine, essendo
le ore …. e minuti …., dai comparenti e da me Notaio, previa lettura da me datane.
Consta l’atto di …. fogli, parte manoscritti da me Notaio e parte dattiloscritti da persona di mia
fiducia sotto la mia direzione.
Firma dei comparenti
Firma del Notaio
Modello Atto Notarile Compravendita Immobile Word
In questa sezione è presente un modello di atto notarile compravendita immobile editabile da scaricare. Il modulo atto notarile compravendita immobile compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile atto notarile compravendita immobile può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Atto Notarile Compravendita Immobile PDF Editabile
Di seguito viene proposto un fac simile atto notarile di compravendita immobiliare PDF.
