Fac Simile Preliminare di Compravendita Immobile con Usufrutto

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Preliminare Di Compravendita Immobile Con Usufrutto

Il preliminare di compravendita di immobile con usufrutto è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il rogito definitivo, avendo come oggetto un immobile gravato da usufrutto (di solito di un terzo o dello stesso venditore) oppure la nuda proprietà con usufrutto che permane fino alla sua estinzione. La questione centrale, sul piano legale, è che l’usufrutto attribuisce all’usufruttuario il diritto di godimento del bene e dei suoi frutti, nel rispetto della destinazione economica: l’acquirente (nudo proprietario o proprietario gravato) non ottiene automaticamente la disponibilità materiale del bene.

Nel preliminare devi chiarire con precisione che cosa si sta vendendo e che cosa resterà in capo all’usufruttuario fino alla cessazione dell’usufrutto. In pratica, gli scenari tipici sono tre. Nel primo, il venditore promette di vendere la piena proprietà “libera” e quindi si obbliga a fare in modo che, entro il rogito, l’usufrutto venga cancellato o estinto, per rinuncia, consolidazione, accordo con l’usufruttuario, in questo caso l’esistenza dell’usufrutto è una criticità da gestire come condizione essenziale dell’adempimento. Nel secondo, il venditore promette di vendere la piena proprietà gravata da usufrutto (usufrutto preesistente di un terzo): l’acquirente accetta che il bene resti goduto dall’usufruttuario fino alla cessazione del diritto, e il prezzo riflette questa compressione del godimento. Nel terzo, si promette la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto al venditore (o con usufrutto già del venditore): al rogito si trasferisce la nuda proprietà e l’usufrutto resta (di regola vitalizio), con consolidazione automatica a fine usufrutto. La differenza non è “di forma”, ma di sostanza: incide su prezzo, consegna, garanzie e rimedi in caso di inadempimento.

Sul piano della forma, il preliminare immobiliare deve essere scritto e, in generale, deve rispettare la forma richiesta per il definitivo (principio di simmetria di forma). Nella prassi, per gestire un usufrutto (e soprattutto per ottenere tutele “forti”), è frequente ricorrere a un preliminare con autentica notarile o atto pubblico, perché solo così si può procedere utilmente alla trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) è particolarmente importante quando l’immobile è “sensibile” (usufrutto, comproprietà, contenziosi, rischio iscrizioni/ipoteche). La trascrizione serve a fare prevalere il promissario acquirente rispetto ad atti trascritti/iscritti successivamente sul medesimo immobile, a condizione che poi si arrivi al definitivo (o a un atto esecutivo del preliminare). Ha però una finestra temporale: gli effetti cessano se non segue la trascrizione del definitivo entro un anno dalla data fissata per il rogito (e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare).

Nel contenuto del preliminare, l’usufrutto va trattato come “elemento qualificante” dell’oggetto. In termini tecnici, conviene che il contratto descriva: identità dell’usufruttuario; titolo costitutivo e data; durata (vitalizia o a termine); eventuale trascrizione dell’usufrutto e suoi estremi; conseguenze sulla consegna e sull’uso dell’immobile. Se l’acquirente compra nuda proprietà o piena proprietà gravata, il preliminare dovrebbe dire chiaramente che non vi è immissione nel possesso alla data del rogito (o che vi sarà solo in caso di estinzione/rinuncia dell’usufrutto) e dovrebbe disciplinare il tema delle locazioni eventualmente stipulate dall’usufruttuario, perché l’usufruttuario ha un potere di godimento che può includere la messa a reddito, nei limiti di legge. Una parte delicata riguarda spese, tributi e manutenzioni tra usufruttuario e nudo proprietario (o proprietario gravato). Il codice civile disciplina gli obblighi tipici dell’usufruttuario (custodia/diligenza e, in generale, oneri di gestione ordinaria, con regole diverse per le riparazioni straordinarie). Nel preliminare si può (e spesso si deve) chiarire cosa accade nel periodo tra preliminare e rogito e, soprattutto, se è prevista consegna anticipata, perché in quel caso le allocazioni di costo diventano un tema concreto e fonte di contenzioso.

Quanto ai rimedi se qualcosa va storto, il preliminare immobiliare consente, in caso di inadempimento, sia la strada risolutoria/risarcitoria sia, se ne ricorrono i presupposti, la domanda di esecuzione specifica che porta a una sentenza “sostitutiva” del contratto definitivo (art. 2932 c.c.). In un contesto con usufrutto questo profilo va ponderato: se il promittente venditore si era obbligato a trasferire un bene “libero da usufrutto” e non riesce a far estinguere il diritto, il giudice potrebbe non poter realizzare l’assetto promesso (o potrebbe realizzarlo solo trasferendo un diritto diverso, cosa in genere non ammissibile senza una chiara previsione contrattuale). Per questo la clausola su “libero da pesi e vincoli, incluso usufrutto” oppure, all’opposto, “vendita della nuda proprietà/piena proprietà gravata” è decisiva. C’è poi il capitolo caparra, acconti e registrazione. Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate e, se prevede somme a titolo di caparra confirmatoria o acconti non soggetti a IVA, si applicano regole d’imposta specifiche: dal quadro informativo dell’Agenzia delle Entrate risulta l’applicazione dell’aliquota dello 0,5% (o la minore imposta dovuta) sulle somme di caparra/acconto non soggette a IVA, oltre all’imposta fissa di registrazione prevista. In termini di due diligence, l’usufrutto rende ancora più importante controllare continuità delle trascrizioni, esistenza e corretta trascrizione del diritto di usufrutto, eventuali pattuizioni accessorie, e la coerenza tra stato di fatto e dichiarazioni (anche urbanistiche/catastali) che confluiranno nel definitivo. Se l’usufruttuario è un terzo, la strategia più sicura è “portarlo a sistema” già nel preliminare (o in un accordo collegato) quando il risultato voluto è il trasferimento libero: rinunce e cancellazioni devono essere realistiche e calendarizzate, altrimenti il preliminare rischia di promettere un risultato non in mano al venditore.

Esempio di Preliminare Di Compravendita Immobile Con Usufrutto

Di seguito è possibile trovare un esempio di preliminare di compravendita immobile con usufrutto.

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
(IMMOBILE CON USUFRUTTO / NUDA PROPRIETÀ)

Tra

PARTE PROMITTENTE VENDITRICE (“Venditore”)
Sig./Sig.ra/Società ______________, nata/o a ______________ il ______________, C.F./P.IVA ______________,
residente/con sede in ______________, via/piazza ______________ n. ______________,
documento identità ______________ rilasciato da ______________ in data ______________,

PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE (“Acquirente”)
Sig./Sig.ra/Società ______________, nata/o a ______________ il ______________, C.F./P.IVA ______________,
residente/con sede in ______________, via/piazza ______________ n. ______________,
documento identità ______________ rilasciato da ______________ in data ______________.

Premesso che
a) il Venditore dichiara di essere titolare del diritto di ______________ (piena proprietà / nuda proprietà / altro) sull’immobile descritto al successivo art. 1,
in forza di titolo ______________ (atto ______________ del ______________, Notaio ______________, rep. ______________, trascritto a ______________ il ______________ ai nn. ______________);
b) sull’immobile insiste il seguente diritto di usufrutto:
– usufruttuario: ______________, nato/a a ______________ il ______________, C.F. ______________;
– titolo usufrutto: ______________ (atto/successione/altro) del ______________, trascritto a ______________ il ______________ ai nn. ______________;
– durata: ______________ (vitalizia / sino al ______________);
c) le Parti intendono stipulare il contratto definitivo di compravendita (“Rogito”) alle condizioni di seguito concordate.

Tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue.

ART. 1 — OGGETTO E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Il Venditore promette di vendere e l’Acquirente promette di acquistare quanto segue (spuntare/compilare l’opzione prescelta):

OPZIONE A — VENDITA DI NUDA PROPRIETÀ CON USUFRUTTO RISERVATO/ESISTENTE
Oggetto della presente promessa è la NUDA PROPRIETÀ dell’immobile sotto descritto, restando l’USUFRUTTO come indicato in premessa.

OPZIONE B — VENDITA DI PIENA PROPRIETÀ GRAVATA DA USUFRUTTO DI TERZO
Oggetto della presente promessa è la PIENA PROPRIETÀ dell’immobile sotto descritto, che l’Acquirente dichiara di acquistare gravata dal diritto di usufrutto indicato in premessa.

OPZIONE C — VENDITA DI PIENA PROPRIETÀ LIBERA (IMPEGNO A ESTINGUERE L’USUFRUTTO)
Oggetto della presente promessa è la PIENA PROPRIETÀ dell’immobile sotto descritto, che dovrà essere trasferita LIBERA da usufrutto al Rogito.
Il Venditore si obbliga a procurare, entro il Rogito, l’estinzione/rinuncia e la cancellazione dell’usufrutto, con modalità e a spese di ______________.

Immobile: sito in ______________, via/piazza ______________ n. ______________, piano ______________, interno ______________,
composto da ______________, con pertinenze ______________.
Dati catastali: Comune di ______________, Catasto Fabbricati, Foglio ______________, Particella ______________, Sub ______________,
Categoria ______________, Classe ______________, Consistenza ______________, Rendita € ______________.
Confinanti: ______________.

ART. 2 — PREZZO
Il prezzo convenuto per la vendita (nuda proprietà / piena proprietà gravata / piena proprietà libera) è pari a € ______________
(__________ /00), che le Parti dichiarano congruo tenuto conto dell’usufrutto come sopra indicato.

ART. 3 — CAPARRA CONFIRMATORIA / ACCONTI E MODALITÀ DI PAGAMENTO
Alla firma del presente preliminare, l’Acquirente versa al Venditore:
a) a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.: € ______________ mediante ______________;
e/o
b) a titolo di acconto prezzo: € ______________ mediante ______________.
Il saldo prezzo, pari a € ______________, sarà corrisposto al Rogito mediante ______________.

Le Parti danno atto che il presente contratto sarà registrato nei termini di legge e che, in presenza di caparra confirmatoria, si applica l’imposta proporzionale nella misura prevista dalla disciplina vigente (salvo IVA e salva la “minore imposta” applicabile). :contentReference[oaicite:1]{index=1}

ART. 4 — ROGITO (CONTRATTO DEFINITIVO) E NOTAIO
Il Rogito sarà stipulato entro e non oltre il giorno ______________, avanti al Notaio ______________ in ______________,
ovvero avanti a Notaio scelto dall’Acquirente entro il ______________, con comunicazione scritta al Venditore.

ART. 5 — CONSEGNA, POSSESSO, GODIMENTO, CANONI
5.1 In caso di OPZIONE A o OPZIONE B:
Le Parti riconoscono che il possesso e il godimento dell’immobile competono all’usufruttuario sino all’estinzione dell’usufrutto.
L’Acquirente dichiara di essere edotto che non conseguirà la materiale disponibilità dell’immobile sino a tale momento, salvo diverso accordo scritto.

5.2 In caso di OPZIONE C:
La consegna e l’immissione nel possesso avverranno al Rogito, contestualmente al trasferimento della piena proprietà libera da usufrutto.

5.3 Canoni/frutti:
I frutti civili (es. canoni di locazione) competono a ______________ (usufruttuario / Venditore / Acquirente) sino a ______________,
ferma la disciplina del diritto di usufrutto e gli accordi scritti eventualmente esistenti: ______________.

ART. 6 — SPESE, ONERI, UTENZE, CONDOMINIO (RIPARTO)
Salvo diversa pattuizione:
a) le spese e gli oneri connessi al godimento e alla gestione ordinaria dell’immobile e le utenze restano a carico dell’usufruttuario sino a ______________;
b) le spese straordinarie e gli oneri che per legge competono al nudo proprietario restano a carico di ______________;
c) le spese condominiali pregresse (ordinarie/straordinarie) sino al ______________ restano a carico di ______________;
d) dal Rogito, le spese condominiali saranno ripartite tra Venditore/usufruttuario/Acquirente come segue: ______________.

ART. 7 — DICHIARAZIONI E GARANZIE DEL VENDITORE
Il Venditore dichiara e garantisce:
a) di avere la piena legittimazione a promettere la vendita del diritto indicato all’art. 1;
b) che l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli e diritti di terzi, salvo quanto segue: ______________,
e comunque con espressa evidenza dell’usufrutto indicato in premessa;
c) che eventuali contratti di locazione/comodato sono: ______________ (inesistenti / esistenti: estremi ______________);
d) che la provenienza è quella indicata in premessa e che non vi sono liti pendenti relative alla proprietà, salvo: ______________.

ART. 8 — DOCUMENTAZIONE E CONFORMITÀ (URBANISTICA/CATASTALE/IMPIANTI)
Il Venditore si obbliga a consegnare entro il ______________, e comunque in tempo utile per il Rogito:
a) titoli edilizi e documentazione urbanistica disponibile: ______________;
b) planimetrie e visure catastali aggiornate: ______________;
c) APE (se dovuto): ______________;
d) documentazione impianti e certificazioni disponibili: ______________.
Le dichiarazioni urbanistiche e catastali da rendere nel Rogito saranno rese secondo legge e sulla base della documentazione sopra indicata.

ART. 9 — CONDIZIONI (SOSPENSIVE/RISOLUTIVE) — FACOLTATIVE
Il presente preliminare è:
a) subordinato all’ottenimento di mutuo da parte dell’Acquirente per € ______________ entro il ______________;
b) (solo per OPZIONE C) subordinato all’estinzione/rinuncia dell’usufrutto e alla relativa cancellazione/annotazione entro il ______________;
c) subordinato a ______________ (ulteriori condizioni).

ART. 10 — INADEMPIMENTO E CLAUSOLA RISOLUTIVA / CAPARRA
In caso di inadempimento di una Parte, l’altra potrà avvalersi dei rimedi di legge e/o della caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c.
Resta salva la facoltà di chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c., ove ricorrano i presupposti. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

ART. 11 — TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE (SE STIPULATO IN FORMA IDONEA)
Le Parti convengono che il presente preliminare potrà essere trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. qualora sia stipulato/ autenticato nelle forme richieste,
con spese a carico di ______________.
Le Parti prendono atto che gli effetti della trascrizione sono temporalmente limitati secondo legge (collegati al termine pattuito per il Rogito e, in ogni caso, non oltre i limiti massimi previsti). :contentReference[oaicite:3]{index=3}

ART. 12 — IMPOSTE, SPESE E PROVVIGIONI
Spese di registrazione del presente preliminare, imposte, bolli: a carico di ______________.
Spese notarili e imposte del Rogito: a carico di ______________.
Provvigione agenzia immobiliare (se dovuta): € ______________ + IVA a carico di ______________, maturata al ______________.

ART. 13 — TRATTAMENTO DATI E COMUNICAZIONI
Le comunicazioni tra le Parti avverranno ai seguenti recapiti:
Venditore: ______________ (PEC/e-mail/indirizzo)
Acquirente: ______________ (PEC/e-mail/indirizzo)

ART. 14 — FORO E LEGGE APPLICABILE
Per ogni controversia è competente in via esclusiva/alternativa il Foro di ______________, salvo norme inderogabili.
Si applica la legge italiana.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo ______________, data ______________

Il Venditore ______________________________
L’Acquirente ______________________________

(Allegati: documenti identità; visure/planimetrie; titolo provenienza; eventuale regolamento condominiale; ecc.: ______________)