In questa pagina è possibile trovare un fac simile revoca proposta di acquisto immobiliare Word e PDF da scaricare e compilare.
Indice
Revoca Proposta Di Acquisto Immobiliare
La revoca della proposta di acquisto immobiliare è uno di quei temi in cui il “buon senso” spesso dice una cosa (“finché non ho firmato il compromesso posso tirarmi indietro”) ma il codice civile e la prassi immobiliare dicono tutt’altro. Per capirla bene bisogna distinguere i momenti della trattativa e leggere con attenzione cosa hai firmato e come.
Nel diritto italiano la proposta di acquisto per un immobile, se formulata in forma scritta e completa di tutti gli elementi essenziali (parti, immobile, prezzo, modalità di pagamento, tempi di rogito, ecc.), è a tutti gli effetti una proposta contrattuale ai sensi degli articoli 1326 e seguenti del codice civile. Di solito è una proposta irrevocabile per un certo periodo, l’acquirente si obbliga a mantenere ferma la propria offerta fino a una certa data, dando tempo al venditore di valutarla. L’irrevocabilità può essere prevista espressamente nel modulo dell’agenzia o derivare dalla natura stessa dell’offerta, soprattutto se accompagnata da un assegno di caparra che viene trattenuto dal mediatore in deposito fiduciario fino all’eventuale accettazione.
In linea generale, le regole di base sono queste. Fino a quando il proponente non ha conoscenza dell’accettazione, la proposta può essere revocata, ma la revoca deve arrivare al destinatario prima che l’accettazione gli sia giunta; se arriva dopo, il contratto è già concluso e la revoca non ha effetto. Il codice civile infatti prevede che il contratto si concluda nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte; e ancora, la proposta può essere revocata finché il contratto non è concluso, ma la revoca non ha effetto se la controparte invia l’accettazione prima di aver ricevuto la revoca. Queste regole, però, si intrecciano con il tema della proposta “irrevocabile”: se nel modulo è scritto che la proposta è irrevocabile fino al giorno X, il proponente si è impegnato a non revocarla prima di quella data. La revoca, in questo caso, non è “inesistente”, ma espone l’acquirente al rischio di responsabilità contrattuale verso il venditore e verso l’agenzia, soprattutto se nel frattempo il venditore ha accettato o l’agenzia ha maturato il diritto alla provvigione.
La situazione tipica è questa: il compratore firma una proposta vincolante per, ad esempio, 15 giorni, consegna un assegno intestato al venditore e l’agente immobiliare la fa firmare al venditore entro quel termine. Nel momento in cui l’accettazione viene comunicata all’acquirente (spesso con consegna della copia controfirmata), si è concluso un vero e proprio contratto preliminare: non è più una “semplice proposta”, ma un impegno reciproco alla futura compravendita. Da quel momento, parlare di “revoca della proposta” non ha più senso; l’acquirente che non vuole andare avanti non revoca nulla, ma si rende inadempiente a un preliminare, con possibili conseguenze in termini di perdita della caparra confirmatoria, richiesta di esecuzione in forma specifica o risarcimento danni.
Il margine per revocare senza conseguenze esiste solo prima che la proposta sia accettata e prima che l’accettazione venga comunicata. In pratica, l’acquirente può ritirarsi comunicando la revoca al venditore (o all’agenzia, se espressamente prevista come domiciliataria) prima di sapere che la proposta è stata accettata. Se l’accettazione non è ancora stata resa, la revoca impedisce la conclusione del contratto; se l’accettazione è già stata firmata ma non comunicata, si entra in un’area grigia dove conta molto la prova dei tempi di invio e ricezione delle comunicazioni. Proprio per questo, in caso di ripensamento, è fondamentale inviare la revoca in forma tracciabile (PEC, raccomandata, e, se necessario, anche con consegna a mano con ricevuta) e cercare di capire dall’agenzia se l’accettazione è già avvenuta o meno.
Un altro aspetto critico è il ruolo delle condizioni sospensive inserite nella proposta, ad esempio la clausola salvo ottenimento del mutuo. Quando la proposta è espressamente subordinata all’ottenimento di un finanziamento, e la condizione è formulata in modo chiaro e non solo come “desiderio” dell’acquirente, il mancato mutuo di solito non si qualifica come revoca ma come mancato avveramento della condizione: il contratto si considera come non perfezionato o inefficace, senza colpa di nessuna delle parti. Ma perché ciò accada, la clausola deve chiarire che la concessione del mutuo è un presupposto essenziale e che, in caso di esito negativo (spesso documentato dal diniego della banca entro una certa data), le somme versate vengono restituite e le parti sono sciolte da ogni obbligo. Se invece la clausola è scritta in modo ambiguo o molto favorevole al venditore, il rischio è che l’acquirente che “non ci riprova” davvero con le banche venga considerato inadempiente piuttosto che semplice beneficiario di una condizione non avverata.
Qualche parola va spesa anche sul rapporto con l’agenzia immobiliare. La provvigione è dovuta quando l’affare è concluso per effetto dell’intermediazione, cioè quando le parti raggiungono un accordo vincolante, non quando si firma il rogito. Se la proposta è stata accettata e comunicata, e quindi c’è un preliminare valido, l’agenzia in teoria ha già maturato il diritto alla provvigione, anche se poi il compratore si tira indietro prima del rogito. In quella situazione, “revocare” la proposta non evita il problema, ma sposta il conflitto: l’agenzia potrebbe comunque chiedere la provvigione e il venditore la caparra o il risarcimento, salvo accordi diversi.
Dal punto di vista formale, non esiste un unico modello di proposta e neppure un’unica disciplina sulla revoca, per cui la prima cosa sensata da fare è sempre leggere il modulo che si è firmato. Molte proposte predisposte dalle agenzie contengono clausole in cui l’acquirente dichiara di accettare l’irrevocabilità per un certo periodo, riconosce che l’accettazione del venditore forma un preliminare, prende atto che la provvigione sarà dovuta al momento dell’accettazione, e accetta penali o clausole risolutive espresse in caso di inadempimento. In presenza di clausole di questo tipo, la revoca “libera” effettivamente solo se arriva prima dell’accettazione; dopo, si entra da subito nel terreno dell’inadempimento contrattuale, con tutte le conseguenze economiche.
Quando poi si vuole revocare per vicende oggettive imprevedibili (per esempio problemi gravi sull’immobile scoperti dopo, mutamenti di situazione personale, ritardi nel rilascio di certificazioni, ecc.), la strada più ragionevole spesso non è aggrapparsi alla revoca unilaterale, ma cercare una soluzione negoziata: accordo scritto di scioglimento della proposta/preliminare, restituzione totale o parziale della caparra, rinuncia dell’agenzia alla provvigione o riconoscimento di un importo ridotto. Non c’è un diritto automatico alla “cancellazione” dell’impegno, ma c’è sempre spazio per un accordo, se tutte le parti preferiscono evitare un contenzioso.
Un ultimo profilo riguarda il termine di efficacia della proposta. Se la proposta non viene accettata entro il termine indicato nel modulo, in linea di principio si estingue automaticamente: da quel momento non occorre una revoca, perché l’offerta è semplicemente scaduta e non è più idonea a produrre effetti se non viene rinnovata. Vale però la pena verificare che non vi siano clausole che permettano al venditore di accettare anche oltre il termine o all’agenzia di far sottoscrivere un’appendice di proroga senza ulteriore firma dell’acquirente, perché anche questi accorgimenti sono abbastanza diffusi nella modulistica.
Esempio di Revoca Proposta Di Acquisto Immobiliare
Di seguito è possibile trovare un esempio di revoca proposta di acquisto immobiliare.
Oggetto: Revoca proposta di acquisto immobile sito in ____________________ – proposta del_________
Il/La sottoscritto/a
_________________, nat_ a ____________________ (____) il ____________________
C.F. ____________________
residente in ____________________ (____), via ____________________ n. ______
tel. ____________________ – e-mail ____________________
PREMESSO CHE
– in data ____________________ ha sottoscritto una proposta di acquisto immobiliare relativa all’immobile sito in ____________________ (____), via/piazza ____________________ n. ______, identificato al NCEU/NCT al foglio ______, mappale ______, sub ______,
– tale proposta è stata formulata in favore del Sig./della Sig.ra ____________________, quale promittente venditore, anche per il tramite dell’agenzia immobiliare ____________________,
con la presente
REVOCA
ai sensi e per gli effetti dell’art. 1328 c.c., la suddetta proposta di acquisto immobiliare del ___________________, prima di aver avuto conoscenza di formale accettazione da parte del promittente venditore.
Conseguentemente, a far data dalla ricezione della presente comunicazione, nessun vincolo contrattuale potrà intendersi perfezionato in relazione alla citata proposta, restando quest’ultima priva di effetti.
Si chiede pertanto:
– che la presente revoca venga immediatamente comunicata al promittente venditore (ove la stessa sia inviata solo all’agenzia);
– che ogni eventuale assegno o somma versata a titolo di deposito/caparra a corredo della proposta, identificata come segue ____________________ (es.: assegno n. ______ tratto su ____________________), venga prontamente restituita al sottoscritto, non sussistendo più alcuna causa giustificativa della relativa detenzione.
Resta inteso che la presente revoca è formulata salve diverse ed eventuali risultanze documentali circa una precedente accettazione della proposta già portata a conoscenza del sottoscritto, circostanza che allo stato si nega espressamente.
Luogo ____________________
Data ___________________
Firma _________________
(Allegare fotocopia di un documento di identità in corso di validità.)
Fac Simile Revoca Proposta Di Acquisto Immobiliare Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello revoca proposta di acquisto immobiliare da scaricare. Il modulo revoca proposta di acquisto immobiliare compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile revoca proposta di acquisto immobiliare può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Revoca Proposta Di Acquisto Immobiliare PDF Editabile
Di seguito è disponibile un modello revoca proposta di acquisto immobiliare PDF editabile.