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Indice
Contratto di Pulizie Condominiali
Nei condomini la pulizia degli spazi comuni, come le scale condominiali, ricade sotto la responsabilità di tutti i condomini.
Questo significa che tutti gli abitanti dell’immobile si prendono in carico una parte degli oneri legati alla pulizie di queste zone.
Le possibilità sono due. La prima è che i condomini si accordino per pulire, a turno, le zone comuni, quindi senza pagare alcuna spesa. In questi casi tutti devono contribuire alla pulizia dei locali.
La seconda soluzione consiste nell’affidare le operazioni di pulizia ad un’impresa di pulizie specializzata o a un libero professionista.
In secondo caso, nel momento in cui si è deciso a quale ditta affidare a terzi il lavoro, si procede con la formalizzazione del contratto di appalto.
Dal lato del condominio, il contratto viene normalmente sottoscritto dall’amministratore, che ha tra i propri compiti anche l’erogazione delle spese occorrenti per l’esercizio dei servizi comuni e l’esecuzione delle deliberazioni assembleari; per servizi continuativi come le pulizie, nella prassi l’assemblea approva il preventivo e/o autorizza la scelta dell’impresa, e l’amministratore esegue e gestisce il rapporto. In caso di contestazioni interne, è utile che l’affidamento sia supportato da delibera e che il contratto richiami con chiarezza la durata, il corrispettivo e il capitolato, perché i condomini devono poter verificare che la spesa corrisponda a un servizio effettivamente reso.
La prima “questione legale” di un buon contratto è la determinazione dell’oggetto. “Pulizia scale” è una formula troppo generica e genera contenziosi: il contratto dovrebbe descrivere con precisione quali aree sono incluse (androne, scale, pianerottoli, ascensore, corridoi, locali rifiuti, corselli box, cortile, vetrate, eventuale area esterna), con quale frequenza e con quale standard minimo (spazzamento, lavaggio, spolvero corrimani, rimozione ragnatele, pulizia pulsantiere, ecc.). La determinazione puntuale dell’oggetto è decisiva anche per la gestione degli “extra”: la pulizia straordinaria post-cantiere, la sanificazione straordinaria, la pulizia vetri esterni non accessibili o il trattamento pavimenti dovrebbero essere trattati come prestazioni ulteriori, con criteri di autorizzazione e tariffazione chiari, altrimenti l’impresa tenderà a fatturarli come necessità operative e il condominio tenderà a contestarli come non concordati. Un secondo punto è la qualificazione e legittimazione dell’impresa. Le attività di pulizia, disinfezione, disinfestazione, derattizzazione e sanificazione sono disciplinate dalla normativa di settore e dal relativo regolamento attuativo; ciò significa che, a seconda di cosa si affida, possono cambiare requisiti e inquadramento dell’attività. Se il condominio affida solo “pulizia” ordinaria, il controllo documentale può essere più semplice; se nel contratto si inseriscono anche “sanificazione” o attività assimilabili, conviene essere più rigorosi nel verificare che l’impresa sia in regola per quel tipo di attività e nel definire cosa si intende esattamente per la prestazione.
Sul versante della regolarità del personale e della gestione del rischio, in un contratto condominiale è prudente prevedere (e richiedere prima della firma) documenti come DURC, copertura assicurativa di responsabilità civile verso terzi e, in generale, dichiarazioni sulla regolarità del personale impiegato. Questo non solo riduce i rischi di responsabilità per danni a parti comuni o proprietà individuali, ma aiuta anche a gestire la continuità del servizio: ad esempio, è utile disciplinare la sostituzione dell’operatore in ferie o assenza, la fascia oraria di intervento e la gestione delle emergenze (allagamenti, vetri rotti, imprevisti igienico-sanitari), perché un servizio “non presidiato” genera rapidamente contestazioni. Un capitolo particolarmente rilevante è la sicurezza sul lavoro in appalto. Quando un condominio affida un servizio a un’impresa esterna all’interno di luoghi nella sua disponibilità (androne, scale, locali tecnici, garage), entra in gioco la disciplina degli obblighi connessi ai contratti d’appalto o d’opera, che impone al committente di verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’appaltatore, di fornire informazioni sui rischi specifici esistenti nell’ambiente e di cooperare e coordinarsi per eliminare o ridurre i rischi da interferenze. In concreto, il contratto dovrebbe prevedere come avviene il coordinamento e quali regole operative valgono (uso di prodotti chimici, segnalazione “pavimento bagnato”, accessi a locali tecnici, gestione scale e ascensori durante le operazioni), soprattutto se nello stabile sono presenti altri fornitori contemporaneamente (manutentori, giardinieri, portierato) o se il condominio ha lavoratori propri, perché in questi casi il tema delle interferenze diventa più sensibile.
Sul piano economico, il contratto deve essere chiaro su prezzo, modalità di fatturazione e pagamenti, durata, rinnovo e disdetta. La previsione di un canone mensile è comune, ma è opportuno stabilire se materiali e detergenti sono inclusi, come si gestiscono gli aumenti (eventuale adeguamento ISTAT o revisione concordata) e quali sono le condizioni per interventi extra. È anche importante ricordare che il condominio ha obblighi fiscali specifici: quando paga corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio di impresa, opera una ritenuta del 4% a titolo di acconto, con obbligo di rivalsa. Questo incide sulla gestione dei pagamenti (l’impresa riceve il netto della ritenuta) e va considerato contrattualmente o quantomeno gestito correttamente in amministrazione. Il contratto dovrebbe disciplinare anche la responsabilità per danni e la gestione dei reclami. Nella realtà condominiale, le contestazioni tipiche riguardano danni a pavimenti, infiltrazioni da lavaggi, rotture di vetri, danneggiamenti a ascensore o parti comuni, smarrimento di chiavi o utilizzo improprio di codici. Una clausola ben scritta chiarisce che l’impresa risponde dei danni imputabili a propria colpa, prevede l’obbligo di segnalazione immediata e impone una copertura assicurativa adeguata, evitando però formule generiche di esonero totale che possono essere inefficaci o contestabili. Sul versante della qualità, è utile prevedere un meccanismo di verifica semplice (registro interventi, report periodici, canale unico con l’amministratore, tempi di ripristino in caso di servizio non eseguito), perché rende “misurabile” l’adempimento e riduce conflitti basati su percezioni. In caso di inadempimento, oltre alle clausole contrattuali, restano applicabili i rimedi tipici dell’appalto, inclusa la possibilità per il committente di recedere dal contratto anche se la prestazione è iniziata, tenendo indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno, se si sceglie la via del recesso “ad nutum” prevista dal codice civile. Nella prassi condominiale si preferisce spesso una clausola di recesso con preavviso (ad esempio 30/60 giorni) per gestire il cambio fornitore senza contenzioso; ma conoscere la regola codicistica è utile per impostare correttamente le conseguenze economiche quando la cessazione non è “ordinaria”.
Esempio Contratto di Pulizie Condominiali
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di pulizie condominiali.
CONTRATTO DI SERVIZIO DI PULIZIE CONDOMINIALI
Tra
1) CONDOMINIO __________________, C.F. __________________, con sede in __________________, via/piazza __________________ n. ___, CAP __________________, in persona dell’Amministratore pro tempore __________________, C.F. __________________, con studio in __________________, PEC __________________, di seguito “Condominio”;
e
2) __________________ (Impresa/Ditta/Società) con sede legale in __________________, via/piazza __________________ n. ___, CAP __________________, C.F./P.IVA __________________, iscrizione CCIAA __________________ n. __________________, in persona del legale rappresentante __________________, C.F. __________________, PEC __________________, di seguito “Appaltatore”;
premesso che
– il Condominio intende affidare il servizio di pulizie degli spazi comuni;
– l’Appaltatore dichiara di possedere organizzazione, personale e mezzi idonei;
si conviene e stipula quanto segue.
Art. 1 — Oggetto
Il Condominio affida all’Appaltatore, che accetta, il servizio di pulizia e igiene delle parti comuni site in __________________, comprendente (a titolo esemplificativo) androni, scale, pianerottoli, corridoi, ascensore (cabina/porte), locali contatori, locali rifiuti, area ingresso, cortile/portico, vetrate e altre superfici comuni come meglio descritto nell’Allegato A (Capitolato).
Art. 2 — Durata e decorrenza
Il presente contratto decorre dal __________________ e avrà durata fino al __________________.
Rinnovo: __________________ (automatico/non automatico). In caso di rinnovo non automatico, eventuale proroga/rinnovo dovrà risultare da accordo scritto.
Art. 3 — Prestazioni e frequenze
Le prestazioni sono svolte secondo il Capitolato (Allegato A), che forma parte integrante del contratto, con frequenze: __________________ (es. settimanale/bisettimanale/giornaliera) e giorni/orari preferiti: __________________.
Eventuali prestazioni straordinarie (pulizie di fondo, lavaggi vetrate extra, sgomberi, ecc.) dovranno essere richieste per iscritto e preventivate a parte.
Art. 4 — Materiali, attrezzature e prodotti
L’Appaltatore utilizza materiali e attrezzature proprie, idonee e in buono stato, e prodotti detergenti/disinfettanti conformi alla normativa vigente, preferibilmente: __________________ (es. con certificazioni ambientali).
È fatto divieto di utilizzare prodotti aggressivi su superfici delicate senza preventiva autorizzazione dell’Amministratore.
Art. 5 — Corrispettivo e modalità di pagamento
Il corrispettivo è stabilito in Euro __________________ + IVA (se dovuta) per: __________________ (mese/anno/intervento).
Pagamento entro __________________ giorni data fattura, mediante __________________ (bonifico) su IBAN __________________ intestato a __________________.
Revisione prezzo (se prevista): __________________ (es. annuale, indice ISTAT, ecc.).
Art. 6 — Personale impiegato e obblighi giuslavoristici
L’Appaltatore impiega personale regolarmente assunto e formato, applicando il CCNL di settore __________________.
L’Appaltatore resta unico responsabile di retribuzioni, contributi, assicurazioni e ogni obbligo verso il personale, manlevando il Condominio da qualsiasi pretesa.
Su richiesta, l’Appaltatore fornirà DURC in corso di validità e documentazione attestante la regolarità contributiva e assicurativa.
Art. 7 — Sicurezza sul lavoro e DUVRI
L’Appaltatore dichiara di rispettare la normativa in materia di salute e sicurezza sul lavoro e di aver valutato i rischi connessi alle attività svolte.
Qualora applicabile, le Parti si impegnano a cooperare e coordinarsi ai fini della redazione/aggiornamento del DUVRI, indicando eventuali costi della sicurezza non soggetti a ribasso pari a Euro __________________.
Art. 8 — Accessi, chiavi e custodia
Per l’esecuzione del servizio potranno essere consegnate chiavi/telecomandi: __________________.
La consegna avverrà con verbale. L’Appaltatore risponde della custodia e si impegna a non duplicare né cedere a terzi. In caso di smarrimento, i costi di sostituzione serrature/chiavi saranno a carico dell’Appaltatore, salvo diversa prova: __________________.
Art. 9 — Standard di qualità, controlli e contestazioni
Il servizio dovrà essere eseguito a regola d’arte. L’Amministratore o un incaricato del Condominio potrà effettuare verifiche.
Eventuali contestazioni dovranno essere comunicate per iscritto entro __________________ giorni dall’evento. L’Appaltatore dovrà porvi rimedio entro __________________ giorni, salvo urgenza.
Art. 10 — Responsabilità, danni e assicurazione
L’Appaltatore è responsabile per danni a cose o persone derivanti dall’esecuzione del servizio, inclusi danni a superfici, impianti e parti comuni.
L’Appaltatore dichiara di essere coperto da polizza RC verso terzi con massimale non inferiore a Euro __________________ e si impegna a consegnarne copia al Condominio.
Art. 11 — Riservatezza e trattamento dati
Le Parti si impegnano a trattare dati e informazioni conosciuti nell’esecuzione del contratto nel rispetto della normativa privacy. Eventuali dati personali trattati dall’Appaltatore (es. nominativi, contatti) saranno gestiti esclusivamente per finalità contrattuali.
Art. 12 — Subappalto e cessione del contratto
È vietato il subappalto e/o la cessione del contratto senza preventiva autorizzazione scritta del Condominio. In caso di autorizzazione: __________________.
Art. 13 — Recesso e risoluzione
Recesso del Condominio: con preavviso di __________________ giorni, mediante comunicazione scritta.
Recesso dell’Appaltatore: con preavviso di __________________ giorni, mediante comunicazione scritta.
Risoluzione per inadempimento: in caso di grave inadempimento, previa diffida ad adempiere con termine di __________________ giorni, il contratto si intenderà risolto di diritto, salvo risarcimento del danno.
Costituiscono gravi inadempimenti (esempi): reiterata mancata esecuzione del servizio, uso di personale non regolare, mancata presentazione DURC, violazioni di sicurezza, danneggiamenti ripetuti, mancata copertura assicurativa.
Art. 14 — Foro competente e legge applicabile
Il presente contratto è regolato dalla legge italiana.
Foro competente: __________________ (es. luogo dell’immobile / altro, se consentito).
Art. 15 — Allegati e clausole finali
Gli allegati formano parte integrante:
Allegato A — Capitolato/Programma pulizie
Allegato B — Listino prestazioni straordinarie (se presente)
Allegato C — Copia polizza RC e DURC (se allegati)
Eventuali modifiche al presente contratto dovranno risultare da atto scritto e sottoscritto da entrambe le Parti.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo __________________, data __________________
Per il CONDOMINIO __________________
L’Amministratore __________________
Firma __________________
Per l’APPALTATORE __________________
Il Legale Rappresentante __________________
Firma __________________
ALLEGATO A — CAPITOLATO / PROGRAMMA PULIZIE (ESEMPIO COMPILABILE)
Stabili/scale servite: __________________
Aree incluse: __________________
1) Androne/Ingresso: __________________ (frequenza) — attività: __________________
2) Scale e pianerottoli: __________________ — attività: __________________
3) Ascensore (cabina/porte/pulsantiere): __________________ — attività: __________________
4) Vetrate/portone: __________________ — attività: __________________
5) Locale rifiuti: __________________ — attività: __________________
6) Cortile/portico/aree esterne: __________________ — attività: __________________
7) Spolvero corrimano/zerbini: __________________ — attività: __________________
Note e superfici delicate (marmi, parquet, ecc.): __________________
Orario preferito e limitazioni (silenzio, portineria, ecc.): __________________
Referente per accessi/controlli: __________________
Modello Contratto di Pulizie Condominiali Word da Stampare
In questa sezione è presente un modello di contratto di pulizie condominiali editabile da scaricare. Il modulo contratto di pulizie condominiali compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di pulizie condominiali può essere convertito in PDF o stampato
Fac Simile Contratto di Pulizie Condominiali PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile contratto per pulizie condominiali PDF editabile.