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Indice
Contratto di Permuta di Cosa Presente con Cosa Futura
L’art. 1552 del Codice Civile definisce la permuta come un contratto in cui si realizza il reciproco trasferimento di proprietà o di altri diritti tra le parti coinvolte. L’art. 1555 c.c. estende alla permuta la disciplina della vendita, rendendo così applicabili anche le disposizioni dell’art. 1472, che autorizza la possibilità di permutare beni presenti con beni futuri.
Questa possibilità trova ulteriore conferma nell’art. 1348, che ammette come legittime le prestazioni aventi per oggetto beni futuri. Il contratto di permuta di cosa presente con cosa futura è un contratto consensuale, che ha effetti obbligatori, poiché il trasferimento del bene futuro avviene solo con la sua venuta ad esistenza. Nella pratica, è comune redigere un verbale di consegna per formalizzare il trasferimento del bene. Si tratta inoltre di un contratto a prestazioni corrispettive, che sottolinea la reciproca attribuzione tra le parti, anche nel caso di beni futuri. Dottrina e giurisprudenza hanno superato le difficoltà nel configurare una permuta obbligatoria, laddove le prestazioni non siano simultanee.
Però, se la venuta ad esistenza del bene è incerta o improbabile, si entra nel campo dei contratti aleatori, i quali non possono essere considerati permute.
Questo tipo di contratto è spesso utilizzato quando un soggetto cede un terreno edificabile a un costruttore, ricevendo in cambio uno o più appartamenti del futuro edificio che verrà costruito. In questo caso, il contratto produce effetti immediati riguardo al bene presente, e obbligatori riguardo al bene futuro.
È importante sottolineare che questo tipo di contratto, come molte altre fattispecie negoziali, è soggetto alla disciplina prevista per gli immobili da costruire dal D.Lgs. 122/05, che ha lo scopo di proteggere l’acquirente dal rischio di fallimento del costruttore.
Per quanto riguarda la distinzione tra un contratto misto di vendita e appalto e la permuta, si parla di permuta quando l’obiettivo principale è il trasferimento reciproco della proprietà, anche di un bene futuro, mentre la costruzione è considerata un elemento accessorio. Al contrario, si tratta di una vendita mista ad appalto quando la costruzione del bene è l’elemento centrale, e l’alienazione dell’immobile è solo il mezzo per raggiungere tale scopo, come accade nel contratto innominato do ut facias dove la cessione dell’area è funzionale alla costruzione.
Nel caso in cui non vi sia equivalenza economica tra i beni permutati, potrebbe essere necessario un conguaglio in denaro, dando luogo a una permuta con conguaglio. Però, se il valore del conguaglio supera quello del bene permutato, il contratto potrebbe configurarsi più come una vendita che come una permuta.
Una volta che il proprietario dell’area ha ceduto la proprietà del suolo e attende la venuta ad esistenza del bene futuro, egli diventa creditore nei confronti del costruttore. Potrà così trasferire la proprietà delle unità immobiliari future senza necessitare del consenso del costruttore, configurando una cessione del credito anziché una cessione del contratto, per la quale non è richiesto il consenso del contraente che ha già beneficiato degli effetti del contratto.
Risulta essere importante determinare il momento in cui il bene futuro viene a esistenza, poiché ciò influisce sugli effetti del contratto e sulle garanzie previste dal D.Lgs. 122/05. La giurisprudenza ha stabilito che il bene viene ad esistenza con il completamento delle opere murarie essenziali, senza dover attendere il completamento delle rifiniture, anche se deve comunque presentarsi come un’opera sostanzialmente completa. Le parti dovrebbero definire chiaramente questo momento nel contratto, sia per il perfezionamento dell’effetto traslativo che per la sussistenza delle garanzie legali.
Visto che il contratto ha effetti obbligatori fino alla venuta ad esistenza del bene futuro, è possibile inserire una clausola di riserva di nomina a favore di un terzo ex art. 1411 c.c., evitando così la necessità di un doppio atto di trasferimento.
Vediamo quali sono le strutture negoziali affini
-Vendita e appalto: Questo schema è particolarmente utilizzato per la costruzione di villette a schiera. In questo caso, il terreno viene preventivamente frazionato e solo la parte su cui sorgeranno le villette viene alienata al costruttore, mentre il resto del terreno rimane di proprietà dell’originario proprietario. Il contratto di appalto per la costruzione delle villette viene redatto contestualmente alla vendita, evidenziando il collegamento tra i due negozi.
-Vendita con riserva di area e appalto: In questo schema, il proprietario vende il terreno, riservandosi il diritto di superficie su un’area corrispondente alla porzione immobiliare che intende mantenere, con contestuale appalto per la costruzione. Questo schema ha incontrato problemi fiscali in passato, ma una ricostruzione più coerente ha portato a una tassazione più equa. Però, il proprietario del suolo sarà titolare solo della proprietà superficiaria, con conseguenze rilevanti in caso di ricostruzione dell’edificio.
–Vendita del terreno e contestuale preliminare trascritto: Questa soluzione prevede la vendita della piena proprietà del terreno, con corrispettivo nel trasferimento di parte del costruendo edificio a terzi, mediante la sottoscrizione di un preliminare unilaterale per persona da nominare. Però, questa soluzione offre garanzie limitate all’alienante, poiché per l’esecuzione del preliminare sarà sempre necessaria una sentenza ex art. 2932 c.c.
-Vendita di quota indivisa di terreno, appalto e divisione di cosa futura: Questa è la soluzione più lineare ed efficace nella pratica. Il proprietario del suolo vende una quota indivisa del terreno al costruttore, corrispondente al valore delle unità immobiliari da ricevere, e si procede contestualmente alla divisione del futuro edificio. Questo schema realizza una forma di condominio precostituito e offre una protezione contrattuale efficace.
Esempio di Contratto di Permuta di Cosa Presente con Cosa Futura
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di permuta di cosa presente con cosa futura.
PERMUTA DI COSA PRESENTE CONTRO COSA FUTURA
PREMESSO CHE
– A è proprietario di un appezzamento di terreno edificabile sito in Comune di ………., censito nel competente Catasto Terreni come segue:
Foglio ………., mappale ………., ha ………., qualità ………., R.D. Euro ………., R.A. Euro ……….
Confini: ……….
Detto terreno è stato acquistato da parte del signor A in forza dell’atto a rogito notaio ………. in data ………. n. ………. rep. e n. ………. racc. registrato a ………. il ………. al n. ………. e trascritto a ………. in data ………. ai numeri ……….; atto al quale le parti fanno ogni più ampio riferimento.
– in data ………. A ha ottenuto da detto Comune il permesso di costruire n. ………., relativo all’edificazione sul terreno di un fabbricato condominiale costituito da n… appartamenti ad uso abitativo e altrettanti garage;
– è ora intenzione di A permutare l’appezzamento di terreno ricevendo in cambio uno dei costruendi appartamenti con relativo garage che B andrà a ricavare;
Tutto ciò premesso e formante parte integrante e sostanziale del presente accordo, le parti
CONVENGONO E STIPULANO QUANTO SEGUE
[Indicare il regime patrimoniale ai sensi della l. 151/1975]
1. A cede e trasferisce a titolo di permuta a B, che allo stesso titolo accetta ed acquista, la piena proprietà dell’appezzamento di terreno edificabile sito in Comune di ………., meglio identificato nelle premesse.
2. A corrispettivo di quanto sopra B cede e trasferisce ad A, che sempre allo stesso titolo accetta ed acquista, la piena proprietà delle unità immobiliari di futura costruzione, consistenti nell’appartamento individuato con il n…e nel garage individuato con il n. ………. negli elaborati di progetto che si allegano al presente atto sotto la lettera “……….”, che evidenziano pure le relative pertinenze esclusive e le parti condominiali.
3. La (porzione immobiliare in contratto e l’intero fabbricato di cui la porzione medesima farà parte verranno costruiti a regola d’arte secondo le seguenti caratteristiche tecniche: ………. [indicare le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti].
4. Convengono le parti che l’edificazione avverrà con i materiali, le rifiniture, gli accessori ed ogni altra caratteristica indicata nel capitolato che si allega al presente atto sotto la lettera ……….
5. [Eventuali clausole recanti le previsioni in ordine a varianti rispetto al progetto e/o al capitolato ed in genere alle caratteristiche della costruzione che la parte promittente venditrice si riserva di apportare e/o che la parte promittente acquirente si riserva di richiedere].
6. [Eventualmente:] La parte promittente acquirente prende atto ed accetta che le opere relative a ………. verranno eseguite dalla società appaltatrice “BETA S.P.A.” con sede in ………. capitale sociale Euro ………. versato, iscritta presso l’Ufficio del Registro delle Imprese di ………., numero di iscrizione e codice fiscale ……….
7. L’appartamento sarà composto da ………. ed il garage da ………. per una superficie utile complessiva di mq. ………., pari a ………. millesimi del fabbricato; le pertinenze di uso esclusivo saranno ……….
8. Fa parte della porzione immobiliare in oggetto la proporzionale quota di comproprietà di complessivi ………. millesimi delle parti comuni dell’erigendo fabbricato ivi compresa l’area suddetta.
9. B consegna ad A la polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio di A stesso e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c. derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla stipula del presente contratto.
10. Le unità oggetto del presente contratto saranno consegnate entro il ……….
11. La parte promittente acquirente conferisce mandato alla parte promittente venditrice che, anche nel proprio interesse, accetta di predisporre il regolamento di condominio che verrà allegato all’atto che determinerà il sorgere del condominio stesso e cioè al primo atto di vendita frazionata del fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte. Tale regolamento non potrà comunque ledere i diritti che il presente atto e la legge riconoscono alla parte promittente acquirente.
12. Le parti concordemente attribuiscono ai beni immobiliari permutati l’uguale valore di Euro ………., per cui nessun conguaglio scaturisce fra loro.
B consegna ad A la fideiussione rilasciata da ………. in data ………. di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso. Essa garantisce, senza il beneficio della preventiva escussione di B, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui all’art. 3, 2° comma, d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
13. Il possesso materiale del terreno passa in B da oggi, quello degli immobili da costruire passerà in A al momento in cui essi vengono ad esistenza.
14. Le parti garantiscono la piena proprietà e la libera disponibilità di quanto è e verrà permutato, assicurandolo libero da ipoteche ed immune da ogni altro onere o vincolo pregiudizievole.
15. Ai sensi dell’art. 30, 2° comma, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, si allega al presente atto il Certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno in oggetto, rilasciato dal Comune di ………. in data ………. e A dichiara che successivamente al rilascio del certificato non sono intervenute modificazioni agli strumenti urbanistici vigenti.
16. [Eventualmente:] La parte promittente acquirente richiede fin d’ora il trattamento tributario previsto per l’acquisto della prima casa.
17. A tal fine ai sensi della nota II bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, le parti danno fin d’ora atto che l’atto notarile definitivo di vendita avrà ad oggetto il trasferimento di casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 pubblicato nella G.U. n. 218 del 27 agosto 1969. La parte promittente acquirente dichiara che al momento del contratto notarile definitivo:
– risiederà nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del presente atto;
– ovvero: dichiarerà di voler stabilire la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare in oggetto entro diciotto mesi dalla data del contratto notarile definitivo di acquisto;
– ovvero: svolgerà la propria attività nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del presente atto;
– non sarà titolare esclusivo [se del caso: o in comunione con il coniuge] dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situata la porzione immobiliare che verrà acquistata con il contratto notarile definitivo;
– non sarà titolare, neppure per quote [se del caso: anche in regime di comunione legale] su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata [se del caso: da lui stesso o dal coniuge] con le agevolazioni di cui alle norme indicate nel comma I lett. c) della sopra citata nota II bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, quale modificata con l. 28 dicembre 1995, n. 549.
18. Spese e tasse del presente atto sono assunte dai permutanti in parti uguali.
Luogo e data …………………………….
Firme: ……………………………. …………………………….
Modello Contratto di Permuta di Cosa Presente con Cosa Futura Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contratto di permuta di cosa presente con cosa futura da scaricare. Il modulo contratto di permuta di cosa presente con cosa futura compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di permuta di cosa presente con cosa futura può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Contratto di Permuta di Cosa Presente con Cosa Futura PDF Editabile
Di seguito viene proposto un fac simile contratto di permuta di cosa presente con cosa futura PDF editabile.
