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Indice
Richiesta Risarcimento Danni Immobile Locato
Quando l’immobile concesso in locazione viene restituito al locatore in condizioni peggiori rispetto a quelle iniziali, la richiesta di risarcimento danni si fonda anzitutto sull’articolo 1590 del codice civile, che obbliga il conduttore a riconsegnare la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto. Ne consegue che, se il locatore accerta danni ulteriori, deve formularne tempestivamente la domanda allegando e provando il pregiudizio subito, mentre incombe sul conduttore dimostrare le cause esonerative come il logorio fisiologico o l’esecuzione di opere autorizzate dal proprietario. Questo riparto probatorio, ribadito dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, vale anche quando l’immobile è stato occupato oltre la scadenza contrattuale, ipotesi in cui si applica pure l’articolo 1591 che obbliga il conduttore moroso a corrispondere il canone fino all’effettiva riconsegna e a risarcire l’eventuale maggior danno quale, per esempio, la perdita di un nuovo contratto a condizioni più vantaggiose.
Il percorso risarcitorio inizia di solito con il verbale di riconsegna redatto alla presenza di entrambe le parti, oppure con una constatazione fotografica giurata o con un accertamento tecnico preventivo chiesto al tribunale ex articolo 696 bis del codice di procedura civile; quest’ultimo strumento è particolarmente utile quando i danni riguardano impianti o strutture non immediatamente visibili e la loro riparazione non può attendere. Segue la lettera di messa in mora che costituisce il conduttore in mora ai sensi dell’articolo 1219 e interrompe la prescrizione prevista in dieci anni per le azioni di natura contrattuale. Se la cauzione versata al momento del contratto è capiente, il locatore può trattenerla in tutto o in parte, ma per legittimare la compensazione deve proporre domanda giudiziale o trovare un accordo, altrimenti rimane obbligato a restituirla integralmente; tale indirizzo è stato confermato dalla Suprema Corte con l’ordinanza 194 del 5 gennaio 2023, che ammette la trattenuta solo a fronte di una specifica allegazione dei danni e della relativa quantificazione.
Prima di adire il giudice è necessario esperire la mediazione civile obbligatoria prevista dal decreto legislativo 28 del 2010 per le controversie in materia di locazione. In assenza di accordo la causa va proposta, a seconda del valore, al giudice di pace o al tribunale nel cui circondario si trova l’immobile; le sezioni unite della Cassazione, con sentenza del 25 febbraio 2025, hanno ribadito che il locatore deve dimostrare non solo l’esistenza del danno evento, coincidente nell’inadempimento, ma anche il danno conseguenza, provando la spesa di ripristino o la perdita economica subita. La valutazione economica viene spesso demandata a una consulenza tecnica d’ufficio, mentre al proprietario spetta produrre preventivi, fatture e fotografie geolocalizzate che attestino la situazione prima e dopo la locazione.
Se la locazione è ad uso abitativo e assoggettata alla legge 431 del 1998, la disciplina generale dei danni non muta, ma il proprietario deve comunque restituire la cauzione entro il termine pattuito salvo trattenere le somme necessarie, altrimenti incorre negli interessi legali dalla data di scioglimento del contratto. La stessa logica vale per i contratti a canone concordato. Nei casi di locazione commerciale la tutela risarcitoria convive con il diritto di prelazione e di indennità per la perdita dell’avviamento, ma i danni materiali all’immobile restano regolati dagli articoli 1590 e 1591. Quando il locatore dimostra di non aver potuto rilocare l’immobile nel periodo successivo alla scadenza perché i danni lo rendevano improponibile al mercato, il giudice può riconoscere un ulteriore pregiudizio patrimoniale calcolato sulla differenza tra il canone potenziale e quello effettivamente percepito, sempre che vi sia prova rigorosa del periodo di inutilizzabilità e del valore locativo di mercato. Le sezioni unite, nella stessa pronuncia di febbraio 2025, hanno chiarito che tale voce rientra nelle conseguenze dirette e immediate dell’inadempimento e dunque è risarcibile ex articolo 1223.
Esempio Lettera Richiesta Risarcimento Danni Immobile Locato
MODELLO 1 – GENERICO
Oggetto: Richiesta risarcimento danni immobile locato ex artt. 1590 e 1591 c.c.
Gentile Sig./Spett.le ________________,
alla riconsegna dell’immobile sito in _______________________ avvenuta il ______ ho riscontrato, come da verbale sottoscritto, i seguenti danni non imputabili a normale usura:
• ______________________________________________
• ______________________________________________
Il ripristino richiede spese pari a € __________, come da preventivo allegato. Con la presente Le chiedo di versare l’importo entro 15 giorni su IBAN ____________________, precisando che, in caso di mancato pagamento, traterrò la cauzione di € __________ e agirò per il recupero del maggior danno.
Certo di un sollecito riscontro porgo distinti saluti.
Data __________ Firma locatore ____________________
Allegati: verbale riconsegna, preventivo, fotografie
MODELLO 2 – DANNI A IMPIANTO ELETTRICO
Oggetto: Risarcimento danni impianto elettrico dell’appartamento _______
Egregio,
il tecnico incaricato ha certificato il guasto all’impianto elettrico causato da manomissioni effettuate durante la Vostra locazione (relazione prot. n. ___). L’intervento urgente di messa a norma ammonta a € __________. Vi invito a rifondere tale somma entro 10 giorni; in difetto procederò giudizialmente nonché alla segnalazione alle autorità competenti per violazione del DM 37/2008.
Cordiali saluti
Data __________ Firma ____________________
Allegati: perizia elettricista, fattura lavori
MODELLO 3 – DANNI DA INFILTRAZIONI DA VOSTRA RESPONSABILITÀ
Oggetto: Risarcimento danni da infiltrazioni al piano inferiore
Gentile,
l’omessa manutenzione della Vostra lavatrice ha provocato infiltrazioni nell’appartamento sottostante con danni stimati in € __________ (preventivo impresa ___). Vi invito a rimborsare entro 15 giorni quanto dovuto, oltre al canone maturato per il periodo di inutilizzabilità dell’immobile ai sensi dell’art. 1591 c.c.
Distinti saluti
Data __________ Firma ____________________
Allegati: relazioni tecnico e preventivo pitture
MODELLO 4 – DANNI A PAVIMENTI E INFISSI
Oggetto: Richiesta di risarcimento per danneggiamento pavimenti in parquet e infissi
Spett.le,
alla consegna dell’unità n. ____ in data _________ ho constatato graffi profondi sul parquet e rottura di due vetri camera. Il ripristino comporta spese pari a € __________. Non trattandosi di semplice usura, Vi invito a corrispondere l’importo entro 10 giorni, detraibile, previo accordo, dalla cauzione.
Saluti
Data __________ Firma ____________________
Allegati: foto, preventivi falegname e vetraio
MODELLO 5 – RICHIESTA DOPO ACCERTAMENTO TECNICO PREVENTIVO
Oggetto: Diffida e richiesta risarcitoria a seguito di ATP RG n. _____ Trib. ______
Egregio,
l’Accertamento Tecnico Preventivo concluso il ________ ha quantificato in € __________ i danni da Voi causati all’immobile locato. Vi diffido a versare tale importo entro 15 giorni, diversamente procederò alla fase di merito per ottenere condanna al pagamento con aggravio di spese e interessi.
Distinti saluti
Data __________ Firma ____________________
Allegati: copia verbale CTU
Fac Simile Richiesta Risarcimento Danni Immobile Locato Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello richiesta risarcimento danni immobile locato da scaricare. Il modulo richiesta risarcimento danni immobile locato compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile richiesta risarcimento danni immobile locato può essere convertito in PDF o stampato.
