Fac Simile Perizia Tecnica Lavori Non Eseguiti A Regola d'Arte

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Indice

Perizia Tecnica Lavori Non Eseguiti A Regola d’Arte

La perizia tecnica su lavori non eseguiti a regola d’arte è una relazione tecnico estimativa che serve a documentare, con metodo verificabile, che l’opera realizzata dall’appaltatore (o prestatore d’opera) presenta difformità, vizi o mancanze rispetto a quanto pattuito e rispetto alle regole dell’arte, e a quantificare i costi di ripristino/completamento necessari per ottenere l’opera conforme. Nella pratica è lo strumento che “traduce” un problema edilizio o impiantistico in elementi utilizzabili in una contestazione formale, in una trattativa, in un accertamento tecnico preventivo o in un giudizio.

Quando i lavori sono regolati da un contratto di appalto, il riferimento centrale è la garanzia dell’appaltatore per difformità e vizi dell’opera. La norma stabilisce che l’appaltatore è tenuto alla garanzia, ma che essa non opera se il committente ha accettato l’opera e i vizi erano conosciuti o riconoscibili, salvo il caso di mala fede dell’appaltatore. La stessa norma impone al committente di denunciare vizi e difformità entro 60 giorni dalla scoperta (pena decadenza) e prevede che l’azione si prescrive in 2 anni dalla consegna, con una disciplina particolare se il committente viene convenuto per il pagamento. Questo spiega perché, in chiave “difensiva”, la perizia è spesso urgente: se i termini decorrono dalla scoperta e dalla consegna, aspettare troppo può far perdere rimedi. Inoltre, la perizia è molto più efficace se riesce a dimostrare che i difetti erano occulti o non riconoscibili alla consegna, oppure che l’appaltatore li ha taciuti o occultati, perché questo incide sulla tenuta della garanzia dopo l’accettazione. Sul piano pratico, conta anche la fase di verifica: il committente ha diritto di verificare l’opera prima di riceverla e la verifica va svolta appena l’appaltatore lo mette in condizione di farla. La perizia, se svolta in questa fase, può diventare la base tecnica per rifiutare la consegna o per accettare con riserve ben definite. Quanto ai rimedi, la legge consente al committente di chiedere, in presenza di vizi/difformità, l’eliminazione a spese dell’appaltatore oppure la riduzione del prezzo, e consente anche il risarcimento del danno nei casi di colpa dell’appaltatore. Questo è il collegamento diretto tra “perizia” e “domanda economica”: la perizia serve a rendere misurabile e motivata la richiesta di eliminazione vizi o la riduzione prezzo.
Non tutti i difetti rientrano nello schema ordinario dell’art. 1667 c.c. Per edifici e opere immobili destinate a lunga durata, se entro 10 anni dal compimento l’opera rovina o presenta pericolo di rovina o gravi difetti, scatta una disciplina speciale: denuncia entro 1 anno dalla scoperta e prescrizione 1 anno dalla denuncia.
È importante perché, nella prassi, “gravi difetti” non significa soltanto cedimenti strutturali: può includere difetti che compromettono in modo rilevante funzionalità, abitabilità o normale godimento dell’immobile (ad esempio infiltrazioni importanti e persistenti, carenze impiantistiche gravi, degradi che rendono l’opera inidonea), secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato richiamato spesso in dottrina tecnica. La perizia deve quindi inquadrare correttamente la categoria del difetto, perché cambia sia il regime dei termini sia la strategia: un vizio “ordinario” va gestito con l’impianto 1667; un grave difetto può spostare l’asse su 1669, con un diverso impianto probatorio e temporale.

Una perizia efficace non è un elenco di lamentele; è un documento che consente a un terzo (impresa, assicurazione, giudice, CTU) di ricostruire in modo controllabile tre cose: cosa era pattuito, cosa è stato fatto, cosa serve per correggere e quanto costa. Per questo, sul piano documentale, la perizia dovrebbe sempre ancorarsi a contratto/ordine, capitolato e/o computo metrico, elaborati progettuali e varianti, SAL e pagamenti, verbali di cantiere, schede tecniche dei materiali e manuali, e, se si tratta di impianti, dichiarazioni/collaudi disponibili. Se mancano documenti essenziali, la perizia deve dirlo esplicitamente, perché la mancanza di tracciabilità è già di per sé un indice di criticità e può incidere sulla valutazione del “non a regola d’arte”.
Sul piano delle operazioni, è buona prassi svolgere sopralluogo con contraddittorio, cioè invitare l’impresa e, se del caso, la direzione lavori, fissare data e ora e verbalizzare presenze/assenze. Questo riduce le contestazioni successive e rafforza la credibilità del rilievo. Nei casi tecnicamente delicati, conviene documentare strumenti e metodi (misure, livelli, controlli, fotografie numerate e datate) e indicare eventuali limitazioni dell’indagine, ad esempio assenza di saggi distruttivi o impossibilità di verifiche impiantistiche approfondite senza demolizioni. Il centro della perizia è la mappatura delle non conformità, che dovrebbero essere distinte almeno tra lavori non eseguiti, difformità da progetto/capitolato, vizi esecutivi “non a regola d’arte”, carenze documentali e, quando ricorre, difetti con impatto su sicurezza/durabilità. Per ogni punto serve una struttura ripetibile: riferimento al requisito pattuito o alla regola tecnica, descrizione del riscontro, evidenza (foto/rilievo/documento), valutazione dell’impatto, intervento correttivo necessario. Questa impostazione è la base per collegare la perizia ai rimedi legali (eliminazione vizi o riduzione prezzo) e ai termini di denuncia. Infine la stima economica deve essere trasparente: computo delle lavorazioni correttive, quantità, prezzi unitari con fonte (prezzario o preventivi), oneri accessori (smaltimenti, protezioni, ponteggi, ripristini), IVA se applicabile. Una stima “a forfait” non regge bene in contraddittorio perché non è verificabile; al contrario, una stima analitica consente anche di impostare una riduzione del corrispettivo o una richiesta di eliminazione vizi coerente con l’art. 1668 c.c.

In via stragiudiziale, la perizia è normalmente allegata a una contestazione/diffida, con richiesta di eliminazione vizi entro un termine congruo o proposta di riduzione del prezzo e quantificazione del costo di ripristino. Qui è essenziale coordinare la tempistica con il termine di denuncia entro 60 giorni dalla scoperta per i vizi ordinari, perché una contestazione tardiva può tradursi in decadenza dal rimedio di garanzia.
Quando la prova rischia di deteriorarsi (lavori da coprire, infiltrazioni che cambiano con la stagione, necessità di riparazioni urgenti), lo strumento processuale tipico è l’accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., che consente di far verificare prima del giudizio lo stato dei luoghi o delle cose quando c’è urgenza.
Se invece l’obiettivo principale è anche favorire una definizione della lite e “cristallizzare” un credito da inesatta esecuzione, lo strumento più mirato è la consulenza tecnica preventiva “conciliativa” ex art. 696-bis c.p.c., che è espressamente finalizzata all’accertamento e alla determinazione dei crediti derivanti da inadempimento contrattuale o fatto illecito e prevede che il consulente tenti la conciliazione prima del deposito.

Esempio di Perizia Tecnica Lavori Non Eseguiti A Regola d’Arte

Di seguito è possibile trovare un esempio di perizia tecnica lavori non eseguiti a regola d’arte.

Voce	Dato
N° Perizia / Fascicolo	______________________
Data di redazione	______________________
Luogo di redazione	______________________
Tipo di incarico	Perizia di parte ☐ CTU ☐ ATP ☐ Assicurativa ☐

Cognome e nome: ______________________

Titolo professionale: ______________________ (Ingegnere / Architetto / Geometra / Altro)

Albo / Ordine / Collegio di appartenenza: ______________________

N° iscrizione Albo: ______________________ Provincia: ______________________

Indirizzo studio: ______________________

Telefono: ______________________ Email: ______________________

Incarico conferito da: ______________________

Qualità del conferente: Committente ☐ Tribunale ☐ Compagnia assicurativa ☐ Altro ☐

Il sottoscritto ______________________, nella qualità di ______________________, su incarico conferitogli da ______________________ in data ______________________, ha proceduto all’ispezione tecnica dei lavori eseguiti presso l’immobile sito in ______________________, al fine di accertare la conformità degli interventi eseguiti dall’impresa ______________________ alle regole dell’arte, alle normative di settore vigenti e alle prescrizioni contrattuali pattuite.

Quesito peritale posto:

DATI DELL’IMMOBILE E DEL CANTIERE

Indirizzo completo: ______________________

Comune: ______________________ CAP: ______________________ Provincia: ______________________

Tipologia immobile: Appartamento ☐ Villetta ☐ Locale commerciale ☐ Edificio ☐ Altro: ______________________

Dati catastali: Foglio ______ Particella ______ Sub ______

Proprietario: ______________________

Tipologia di intervento oggetto di verifica: ______________________

DATI DEL CONTRATTO DI APPALTO

Data di stipula del contratto: ______________________

Forma del contratto: Scrittura privata ☐ Atto notarile ☐ Verbale ☐ Altro: ______________________

Importo contrattuale pattuito: € ______________________

Eventuale capitolato speciale: Sì ☐ No ☐ — Allegato: Sì ☐ No ☐

Data di inizio lavori: ______________________

Data di fine lavori prevista contrattualmente: ______________________

Data di fine lavori effettiva / consegna dichiarata: ______________________

Collaudo o accettazione formale eseguita: Sì ☐ No ☐ — Data: ______________________

Importo già corrisposto dal committente: € ______________________

Importo contestato / trattenuto: € ______________________

OCUMENTAZIONE ESAMINATA

Il perito ha esaminato la seguente documentazione:

Contratto di appalto / accordo scritto
Capitolato speciale d’appalto
Computo metrico estimativo e/o preventivo
Progetto architettonico / esecutivo
Autorizzazioni comunali / SCIA / CILA / Permesso di costruire
Stati di avanzamento lavori (SAL)
Fatture e ricevute di pagamento
Corrispondenza tra le parti (email, PEC, lettere raccomandate)
Fotografie ante operam
Altra documentazione: ______________________

SOPRALLUOGO

Data del sopralluogo: ______________________

Luogo del sopralluogo: ______________________

Soggetti presenti: ______________________

Strumenti e attrezzature utilizzati:

Fotocamera digitale
Misuratore laser / metro
Termocamera / termometro a infrarossi
Misuratore di umidità (igrometro)
Livella / filo a piombo
Durometro / sclerometro
Altro: ______________________

Condizioni meteo al momento del sopralluogo: ______________________

Condizioni generali di accessibilità del cantiere / immobile: ______________________

Note metodologiche:

DESCRIZIONE DEI LAVORI COMMISSIONATI

Si riporta di seguito la descrizione sintetica delle lavorazioni oggetto del contratto, così come risultante dalla documentazione esaminata e dalle dichiarazioni delle parti.

Lavorazione n. 1 — ______________________

Descrizione: ______________________ Materiali previsti contrattualmente: ______________________ Importo contrattuale della voce: € ______________________

Lavorazione n. 2 — ______________________

Descrizione: ______________________ Materiali previsti contrattualmente: ______________________ Importo contrattuale della voce: € ______________________

Lavorazione n. 3 — ______________________

Descrizione: ______________________ Materiali previsti contrattualmente: ______________________ Importo contrattuale della voce: € ______________________

(aggiungere ulteriori voci secondo necessità)

VIZI, DIFETTI E NON CONFORMITÀ RISCONTRATE

A seguito dell’ispezione effettuata, il sottoscritto ha rilevato le seguenti difformità e non conformità alle regole dell’arte e alle prescrizioni contrattuali:

Difetto n. 1

Denominazione del difetto: ______________________

Localizzazione nell’immobile: ______________________

Descrizione tecnica dettagliata:

Stato riscontrato al momento del sopralluogo:

Confronto con quanto contrattualmente previsto:

Cause tecniche accertate:

Norme tecniche e di legge violate:

Gravità: Alta ☐ Media ☐ Bassa ☐

Documentazione fotografica di riferimento: Foto n. ______

Difetto n. 2

Denominazione del difetto: ______________________

Localizzazione nell’immobile: ______________________

Descrizione tecnica dettagliata:

Stato riscontrato al momento del sopralluogo:

Confronto con quanto contrattualmente previsto:

Cause tecniche accertate:

Norme tecniche e di legge violate:

Gravità: Alta ☐ Media ☐ Bassa ☐

Documentazione fotografica di riferimento: Foto n. ______

Difetto n. 3

Denominazione del difetto: ______________________

Localizzazione nell’immobile: ______________________

Descrizione tecnica dettagliata:

Stato riscontrato al momento del sopralluogo:

Confronto con quanto contrattualmente previsto:

Cause tecniche accertate:

Norme tecniche e di legge violate:

Gravità: Alta ☐ Media ☐ Bassa ☐

Documentazione fotografica di riferimento: Foto n. ______

(Ripetere il blocco per ogni ulteriore difetto riscontrato)

TAVOLA RIEPILOGATIVA DEI DIFETTI

N°	Difetto	Localizzazione	Gravità	Norma violata	Costo stimato (€)
1	______________________	______________________	Alta/Media/Bassa	______________________	______________________
2	______________________	______________________	Alta/Media/Bassa	______________________	______________________
3	______________________	______________________	Alta/Media/Bassa	______________________	______________________
4	______________________	______________________	Alta/Media/Bassa	______________________	______________________
TOTALE					€ ______________________

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Le fotografie allegate costituiscono parte integrante della presente perizia e sono state acquisite in data ______________________ presso ______________________.

N° totale fotografie allegate: ______________________

Supporto: File digitali ☐ Stampe allegate ☐ Entrambi ☐

Formato file digitale: ______________________ Dispositivo utilizzato: ______________________

Descrizione delle fotografie:

Foto n. 1: ______________________
Foto n. 2: ______________________
Foto n. 3: ______________________
Foto n. 4: ______________________
Foto n. 5: ______________________

(aggiungere le voci necessarie)

QUANTIFICAZIONE DEI DANNI E STIMA DEI COSTI DI RIPRISTINO

La stima dei costi di ripristino è stata effettuata con riferimento a: Prezzario ______________________ — Edizione ______________________.

Voce di costo	Descrizione intervento	Quantità	Importo unitario (€)	Importo totale (€)
A	Demolizione/rimozione opere difettose	______	______	______
B	Ripristino lavorazione n. 1	______	______	______
C	Ripristino lavorazione n. 2	______	______	______
D	Ripristino lavorazione n. 3	______	______	______
E	Danni a terzi / danni indiretti	______	______	______
F	Spese accessorie (ponteggi, trasporti, smaltimento)	______	______	______
	TOTALE STIMATO (IVA esclusa)			€ ______________________
	IVA al ______%			€ ______________________
	TOTALE COMPLESSIVO (IVA inclusa)			€ ______________________

Note alla stima:

CONCLUSIONI

Alla luce delle verifiche effettuate, della documentazione esaminata e degli accertamenti tecnici eseguiti, il sottoscritto perito conclude quanto segue:

1. Le opere ispezionate presentano i seguenti vizi e difformità rispetto alla regola dell’arte e alle prescrizioni contrattuali:

2. I difetti rilevati sono riconducibili alle seguenti cause:

3. La responsabilità tecnica per i vizi accertati è imputabile a:

Errata scelta dei materiali ☐
Cattiva esecuzione delle lavorazioni ☐
Mancato rispetto delle norme tecniche di settore ☐
Mancato rispetto del capitolato contrattuale ☐
Utilizzo di materiali non conformi ☐
Assenza di direzione lavori / supervisione ☐
Altro: ______________________

4. Il costo complessivo stimato per il ripristino a regola d’arte è pari a: € ______________________ (IVA inclusa)

5. Si ritiene / non si ritiene necessaria una perizia integrativa: Sì ☐ No ☐ — Motivazione: ______________________

6. Ulteriori osservazioni tecniche:

ELENCO DEGLI ALLEGATI

Allegato A — Documentazione fotografica (n. ______ fotografie)
Allegato B — Copia del contratto di appalto
Allegato C — Computo metrico / preventivo
Allegato D — Estratto norme tecniche e di legge richiamate
Allegato E — Schede tecniche dei materiali
Allegato F — ______________________
Allegato G — ______________________

DICHIARAZIONE E FIRMA

Il sottoscritto ______________________, nella propria qualità di ______________________, dichiara sotto la propria responsabilità professionale che la presente perizia è stata redatta con imparzialità tecnica e obiettività, sulla base dei sopralluoghi effettuati, della documentazione esaminata e delle proprie competenze professionali, nel pieno rispetto delle norme deontologiche dell’Ordine / Collegio di appartenenza.

La presente perizia è composta da n. ______ pagine e n. ______ allegati.

Luogo e data: ______________________

(Firma del Perito)

(Timbro professionale)